政策金利上昇で住宅ローンはどうなる？｜変動金利・固定金利の最新比較と今後の見通し【宇治市の視点】 | 宇治エリアの不動産購入、売却、賃貸のことなら未来Designへ

日銀の利上げ（政策金利の引き上げ）とは何か？

日銀の利上げ（政策金利の引き上げ）とは？

日銀（日本銀行）は、日本で唯一お札を発行できる銀行であると同時に、「政府の銀行」「銀行のための銀行」としての役割も担っています。その日銀が金融政策の一つとして調整しているのが「政策金利」です。
政策金利とは、日銀が民間の金融機関にお金を貸し出す際の短期金利のことを指します。この金利を上下させることで、世の中に出回るお金の量や、経済活動の勢いを調整しています。
政策金利を引き上げることを、一般的に「利上げ」と呼びます。

金融引き締め政策（利上げ）
政策金利を上げる
→ 銀行の貸付金利が上がる
→ 個人や企業がお金を借りにくくなる
→ 経済活動が抑制され、物価上昇を抑える効果が期待される

金融緩和政策（利下げ）
政策金利を下げる
→ 銀行は利益を確保しやすくなり、貸付金利を下げやすくなる
→ 個人や企業がお金を借りやすくなる
→ 経済活動が活発になり、物価が上昇しやすくなる

日銀は、日本経済の安定と物価の安定を目的として、こうした政策金利の調整を行っています。

なぜ政策金利は上昇しているのか？その背景

日本では長年、デフレが続いていたことから、低金利を維持する金融緩和政策が続いてきました。しかし、コロナ禍以降は、輸入物価の上昇や円安の進行などを背景に、物価が上昇する局面へと変化しています。こうした状況を受けて、日銀は段階的に利上げを進めてきました。この水準は、約30年ぶりの高水準とされています。

・2024年に政策金利を0.25％へ引き上げ
・その後0.5％へ
・2025年12月には0.75％へ

政策金利が上昇すると、市場金利にも影響を与えます。特に、10年国債利回りなどに代表される長期金利は、市場で決まるものではありますが、政策金利の動向に影響を受けるため、結果として長期金利も上昇しやすくなります。 この長期金利の動きが、住宅ローン金利にも関係してきます。

政策金利が上昇することのメリット

政策金利の引き上げには、次のような効果が期待されています。
・物価の急激な上昇を抑え、安定させる効果がある
・円安の進行を是正する可能性がある
・預金金利が上がり、預金者にとっては利息が増える

政策金利が上昇することのデメリット

一方で、利上げには注意すべき点もあります。
・企業や個人が借入をしにくくなり、住宅ローンや事業資金の負担が増える
・経済活動が鈍化し、景気が冷え込む可能性がある

政策金利の上昇は住宅ローンにどう影響するのか？

政策金利の上昇は、私たちが利用する住宅ローンにも少なからず影響を与えます。ただし、その影響の受け方は、固定金利か変動金利かによって大きく異なります。ここでは、それぞれの特徴と、金利上昇局面で知っておきたいポイントを整理していきます。

固定金利への影響

固定金利型の住宅ローンは、契約時に決めた金利が返済期間中ずっと変わらない仕組みです。そのため、すでに固定金利で住宅ローンを組んでいる方は、今回の政策金利の上昇によって、毎月の返済額が増えることはありません。一方で、固定金利は将来の金利上昇リスクをあらかじめ織り込んでいるため、もともとの金利水準は変動金利より高めに設定されています。
代表的な商品としては、フラット35やフラット50などが挙げられます。
これから新たに固定金利で住宅ローンを組む場合は、政策金利の上昇に伴って上がりやすい長期金利の影響を受けることになります。つまり、将来の安心を取る代わりに、借入時点での金利は高くなる傾向がある、という点を理解しておく必要があります。

変動金利への影響

変動金利型の住宅ローンは、政策金利の動きに影響を受けやすい金利タイプです。そのため、日銀の利上げが続く中で、不安を感じている方も少なくないかもしれません。ただし、「金利が上がる＝すぐに返済額が急増する」「ローン破綻につながる」と、過度に心配する必要はありません。変動金利には、急激な家計負担の増加を抑えるための仕組みが用意されています。

変動金利の見直しタイミングと返済額の仕組み

政策金利が引き上げられても、金融機関がすぐに翌月から住宅ローン金利を上げるわけではありません。多くの銀行では、変動金利の見直しは**年2回（4月・10月）**とされています。また、金利が見直されたとしても、毎月の返済額は5年ごとにしか変更されないという、いわゆる「5年ルール」があります。そのため、借入から5年未満の場合は、金利が上がっていても、当面の返済額は変わらないケースが多いのです。ただし、返済額が変わらない間も、金利が上がれば、返済額の中で利息に充てられる割合が増え、元金の減り方は緩やかになります。
つまり、「支払いは同じでも、ローン残高が減りにくくなる」状態が続く点には注意が必要です。
さらに、5年ごとの返済額見直し時にも、返済額はそれまでの125％までに抑えられるという「125％ルール」があります。これにより、返済額が一気に跳ね上がる事態は避けられる仕組みになっています。
※なお、ネット銀行など一部の金融機関では、5年ルールや125％ルールを採用していない場合もあります。

金利上昇局面で考えておきたい基本的な対策

金利が上昇しているからといって、すぐに行動を起こす必要があるとは限りません。 大切なのは、今後の金利動向や自身の返済状況を把握したうえで、冷静に判断することです。
一般的には、
・借り換え
・金利タイプの見直し
・繰り上げ返済
といった選択肢がありますが、どれが正解かは家計状況やライフプランによって異なります。「今後どの程度まで金利が上がった場合、どれくらい返済額が変わるのか」を把握しておくことが、将来の安心につながります。

実際どのくらい返済額が変わるのか？

政策金利の上昇を受けて、住宅ローンの返済額が実際にどの程度変わるのかを具体的な数字で確認していきます。
*以下の金利および返済額は、2026年1月時点の一般的な水準と、市場で想定されている予測レンジをもとにした目安です。実際の条件は、金融機関や商品内容によって異なります。

現在（2026年1月）の住宅ローン金利水準

まずは、2026年1月現在の住宅ローン金利の目安を整理します。
・変動金利：約0.6〜0.7％
・固定金利（10年固定）：約2.5〜3.0％
・フラット35：約2.0％

変動金利と固定金利の差が大きく、月々の返済額にも明確な違いが出る状況です。

2026年4月以降の金利動向の見通し

日銀が今後も利上げを続ける可能性が指摘されており、それに伴い長期金利の上昇が住宅ローン金利にも反映されると見られています。特に春以降は、多くの金融機関で変動金利の基準金利の見直しが予定されており、住宅ローン金利全体が緩やかに上昇する可能性があります。
一般的に想定されている予測は、次のとおりです。
・変動金利：0.6〜0.7％ → 0.8〜1.2％程度
・固定金利（10年固定）：3.0％台前半〜3.5％程度
・フラット35：2.2〜2.5％程度

※市場動向を踏まえた一般的な予測であり、将来の金利を保証するものではありません。

金利上昇後に想定される返済額と増減の目安

ここからは、実際の返済額をイメージしやすくするために、本章で用いる前提条件と金利水準を整理し、返済額がどの程度変わるのかを確認していきます。
■返済額シミュレーションの前提条件
・借入額：3,000万円
・返済期間：35年
・返済方法：元利均等返済
・ボーナス払い：なし

※宇治市で一般的な価格帯の住宅購入を想定しています。

① 2026年1月時点の金利水準（目安）
変動金利：0.7％・・・月々の返済額・・約83,500円
固定金利（10年固定）：2.8％・・・月々の返済額・・約113,500円
フラット35：2.0％・・・月々の返済額・・　　約102,000円

② 2026年4月以降に想定される金利水準（市場予想）
変動金利：1.0％・・・約87,000円　＋約3,500円／月
固定金利（10年固定）：3.3％・・・約119,500円　＋約6,000円／月
フラット35：2.4％・・・約109,000円　＋約7,000円／月

このように、変動金利・固定金利ともに0.3〜0.5％程度の金利上昇が想定されており、その影響は毎月数千円から、場合によっては1万円近い返済額の差として表れてきます。現時点では、変動金利が最も返済額を抑えやすい一方、固定金利は将来の金利変動リスクを回避できる安心感と引き換えに、月々の負担が大きくなる傾向があります。特に固定金利やフラット35は、もともとの金利水準が高いため、金利上昇の影響が返済額に反映されやすい点が特徴です。一方で、変動金利は金利上昇後も比較的返済額を抑えられるものの、今後も利上げが続いた場合のリスクについては、あらかじめ理解しておく必要があるでしょう。

金利が変わると返済額はこう変わる

政策金利の上昇は、住宅ローン金利にもじわじわ影響を与えます。
例えば3000万円を借り入れた場合、同じ返済期間でも、

・低金利・変動金利なら月々約8万円台
・金利が上がると1万円近く増える可能性（変動でも＋3,000円台）
・固定金利系では金利水準の差が返済額に体感として出やすい

という違いが出てきます。

とはいえ、実際の返済額は借入時期や借入条件、金融機関ごとの金利設定によって異なります。また、変動金利の「5年ルール」や「125％ルール」のような仕組みがあるため、急激な返済額アップが起きにくい点も理解しておくことが大切です。

宇治市の視点で考える、金利上昇と住宅の売買

日銀の三度目となる利上げを受け、住宅ローン金利の上昇が現実的なものとなりつつあります。
こうした動きは全国的な傾向であり、宇治市の住宅市場も例外ではありません。購入検討者にとっては返済負担への意識が高まり、売却を検討する側にとっても「今後の市況」を見極める必要が出てきています。金利が上昇したからといって、宇治市そのものの魅力が損なわれるわけではありません。

宇治市は京都市内と比べて住宅価格が比較的落ち着いている一方で、JR・京阪・近鉄といった交通利便性を備え、通勤・通学のしやすさと住環境のバランスが取れたエリアです。加えて、公園や教育施設も多く、子育て世代から安定した人気を集めています。特に、3,000万円〜4,000万円台で一戸建てやマンションの購入が現実的に検討できるという点は、宇治市の大きな特徴です。 仮に金利が多少上昇したとしても、月々の返済額は賃貸住宅の家賃と大きく変わらない水準に収まるケースも多く、「家賃を払い続けるか、それとも資産として住まいを持つか」という視点で再評価される可能性があります。

また、金利上昇局面では、無理な価格帯の物件よりも、身の丈に合った価格で購入できるエリアが選ばれやすくなる傾向があります。その意味でも、価格と生活環境のバランスが取れた宇治市は、今後も安定した需要が見込まれる地域と言えるでしょう。
売却を検討する側にとっても、宇治市は「急激に需要が冷え込むエリア」ではなく、購入層が明確な分、適正価格であれば比較的動きやすい市場です。金利動向を踏まえつつ、タイミングや価格設定を見極めることが重要になってきます。

金利上昇局面で、どう判断すべきか

政策金利の上昇は、住宅市場全体にブレーキをかける要因となりますが、その影響の受け方は「売却する立場か」「購入する立場か」によって大きく異なります。それぞれの立場ごとに、金利上昇局面で押さえておきたい判断ポイントを整理していきます。

利上げ時の住宅売却者が考えるべきポイント

金利が上昇すると、住宅購入者は返済負担を意識するため、物件選びがより慎重になります。
その結果、立地・価格・状態といった条件が整った物件は評価されやすく、需要のあるエリアでは価格が大きく崩れにくいという側面があります。宇治市のように、実需が中心で生活利便性の高いエリアでは、こうした傾向が比較的強く表れやすいと言えるでしょう。
また、売却と同時に住み替えや買い替えを検討している場合、市場全体が落ち着くことで、次の住まいを冷静に選びやすくなるというメリットもあります。売却価格と購入価格のバランスを見ながら、計画的な住み替えがしやすい点は、金利上昇局面ならではの特徴です。
一方でデメリットとしては、購入者数そのものが減少しやすく、売却までに時間がかかる可能性がある点が挙げられます。相場より高い価格設定や、市場ニーズとズレた条件のままでは、反響が鈍くなり、価格調整を余儀なくされるケースもあります。そのため、「いつ売るのか」「いくらで売るのか」を感覚ではなく、市場動向を踏まえて判断することが重要になります。

利上げ時の住宅購入者が考えるべきポイント

住宅購入者にとって、金利上昇はマイナス要因として捉えられがちですが、必ずしもデメリットばかりではありません。
金利が上がる局面では、住宅価格が急騰しにくくなり、市場全体が落ち着く傾向があります。その結果、過度な価格競争が起こりにくく、周囲に流されずに冷静な判断がしやすいというメリットがあります。特に、自己資金を多く用意できる方や、借入額を抑えられる方にとっては、価格交渉や物件選びにおいて有利に働く場面も増えてきます。「今すぐ決めなければ買えない」という状況が和らぐため、立地や将来の暮らしをじっくり考えたうえで選択できる点は、大きな利点と言えるでしょう。
一方で、当然ながら金利が上がることで、毎月の返済額や総支払額は増えやすくなります。また、「今買うべきか、それとも金利が落ち着くまで待つべきか」といった判断が難しくなり、不安を感じる方も少なくありません。金利だけに注目しすぎると、ライフプランや住み替えのタイミングを逃してしまう可能性もあるため注意が必要です。
このように、金利上昇局面では、売却・購入いずれの立場であっても、一律に「良い」「悪い」と判断できるものではなく、自身の状況や目的によって最適な選択が変わってきます。

まとめ

日銀の利上げを受け、住宅ローン金利は、これから住宅購入を検討するうえで、これまで以上に注目されるテーマとなっています。毎月の返済額や将来の家計への影響を不安に感じる方も多いかと思いますが、私たち地元の不動産会社として感じているのは、金利が上がったからといって、必ずしも住宅購入をあきらめる必要はないということです。
大切なのは、金利の動きに振り回されるのではなく、金利の仕組みを正しく理解したうえで、ご自身やご家族のライフスタイル、将来設計に合った住宅ローンを選ぶことです。変動金利と固定金利の特徴や、今後想定される返済額の変化を整理して考えれば、利上げ局面であっても、無理のない資金計画を立てることは十分可能です。
また、住宅購入や住宅ローン選びは、一度きりの大きな決断になるケースがほとんどです。だからこそ、インターネット上の情報や表面的な金利比較だけで判断するのではなく、宇治市という地域特性や、実際の相場感、将来の売却や住み替えまで見据えた視点を持つことが、後悔しない選択につながります。地域の状況を理解している専門家に相談することで、見落としがちなポイントにも気づくことができます。金利動向を正しく理解しながら、一人ひとりの状況に合った選択ができるよう、私たちも地元に根ざした立場で伴走していきます。
焦らず、無理のないペースで、ご自身が「納得できる」と思える住まい選びを進めていきましょう。