家を売却したい！売却査定の種類と売却までの流れ | 宇治エリアの不動産購入、売却、賃貸のことなら未来Designへ

【査定のチェックポイントとは？】

家の査定額を出すために、不動産会社がどのような点をチェックしているのかをご紹介します。

1.築年数

建物が完成してからどれだけの年数が経過したかを表す「築年数」をまず確認します。 構造によっても変わりますが、基本的には下記の耐用年数を超えると建物評価0円となるケースも多くなります。

・木造建築:22年 ・重量鉄骨:34年 ・鉄筋コンクリート:47年

上記の耐用年数を超えている場合でも、屋根やお風呂をリフォームしていれば付加価値がつくこともあります。

2.建物・土地の広さ

建物や土地の広さもチェックポイントとなっています。 建物が大きいから、土地が広いからという理由だけで価値が上がったり、高く売れるということはありません。

例えば、駐車場スペースが2台以上確保できる広さの土地であることや、3LDKから4LDKの間取りが可能な広さの建物などは需要があるため査定評価も高くなる傾向があります。 建物や土地が大きすぎてもターゲットが絞られてしまうため、査定評価としては相場より低くなることもあるのです。

3.立地・土地の形

立地や土地の形も査定評価のチェックポイントとなっています。 近くに駅やスーパーがあったり、学校があると査定額が高くなります。 また、土地の形は整っている方が高くなる傾向にあります。

例えば建築物を建てやすい正方形や長方形などは査定額が高くなり、逆に細長すぎたり変形している土地は建物が建てにくくなるため査定額は下がります。

【売却査定の2つの種類】

売却査定には2つの種類があります。 その種類によって金額の出し方が変わってくるため、事前に確認しておきましょう。【訪問査定の流れ】でも触れますが、通常は机上査定→訪問査定の順で両方行います。

1.机上査定

机上査定とはいわゆる簡易査定のことを指します。 実際に対象の物件には行かずに建物の築年数や立地などから査定額を算出する方法です。

上記の情報に、過去の類似物件の取引価格なども踏まえて査定額を算出するため比較的短時間で査定額を知ることができます。

注意しなければいけないのは、実際に建物を見ているわけではないため、室内の設備や外壁、屋根の状態によって査定額が大幅に変わることもあるという点です。 机上査定は「すぐに家の査定額が知りたい」という方に向いている査定方法です。

2.訪問査定

訪問査定は実際に物件に訪問し、細かな査定金額を算出する方法です。 机上査定とは違い、室内の設備や状況、外壁や屋根などの状態もしっかりと確認した上で査定するため、正確な金額を算出することができます。

また、訪問査定では実際に査定をしにくる担当者と話をすることができるため、担当者が自分の家をしっかりと売ってくれようとしているのかを見極めることもでき、売却に対する不安も減らすことができます。

【訪問査定の流れ】

不動産会社の担当者が訪問査定を行う際には、様々なチェックを行います。 ここでは訪問査定を依頼するときの主な流れを解説します。

1.売りたい家の相場を調べる

まずは売りたい家の相場を調べてみましょう。 相場を把握することで、早めに資金計画を立てることができます。 相場を調べる方法としては、下記のような方法があります。

・不動産の成約価格を調べるサイトを見る
・不動産業者の店舗に張り出されている物件情報を見る
・売り出し中の物件の価格が掲載されている不動産ポータルサイトを見る

それぞれ満遍なくチェックするのが理想ですが、売出価格ではなく成約価格を調べることができるサイトは特にチェックしておくことをおすすめします。 なぜなら、実際に売買契約が成立した成約価格を見た方がより現実的な相場を把握することができるからです。 サイトの情報を参考する際には「築年数」「構造の種別」「床面積」「近隣地」をチェックしましょう。

2.不動産会社に査定依頼を行う

査定は通常、机上査定→訪問査定の順番で行います。
4〜5社以上の不動産会社に机上査定を依頼し、その結果を踏まえて絞り込んだ1社〜2社の不動産会社に訪問査定を依頼します。

3.査定物件への訪問日時を決める

机上査定の結果から絞り込んだ1社〜2社ほどの不動産会社と訪問査定の日時を決定します。

訪問査定の日を同じ日に指定し時間をずらしてもらうと、効率よく進めることができます。

4.不動産会社と媒介契約を締結する

机上査定・訪問査定を経て依頼する不動産会社を決めたら、不動産会社と媒介契約を交わします。
媒介契約の「媒介」は売主と買主の間を取り持って取引を成立させることを指し、不動産会社へ正式に媒介を依頼するために締結することを媒介契約といいます。
媒介契約は3ヶ月ごとの更新となります。
つまり売買契約の締結から3ヶ月が経過した時点で契約を更新しなければ契約終了となります。

5.売り方の戦略を立てる

具体的な戦略を考えるのはもちろん不動産会社の仕事ですが、売主は売却の希望や優先したこと、大切に考えていることなど、要望を明確に伝えることが大切です。
家を売るうえで整理すべき要望は下記になります。

・売却価格
・売却時期
・何を優先させたいか(できるだけ早く売りたい/できるだけ高く売りたいなど)
・販促内容(インターネット広告や折込チラシをする・しないなど)
・売却活動で積極的にやってほしいこと
・売却活動で避けてほしいこと
・その他(物件特有の条件に関する要望など)

 

6.内覧の準備をする

売り方の戦略が決まったらその戦略に基づいて不動産会社が販促活動を開始します。
売主はまず初めに内覧の準備を始めましょう。
いつ内覧希望者がきても対応できるように、家の掃除や不用品の処分を進めておきましょう。
家を高く、早く売るためには内覧の際に良い印象を持ってもらうことが非常に重要です。
具体的には「明るく・広く・綺麗で・大切に扱われている」という印象を与えることが大切です。
内覧準備は以下のチェックリストを参考にしてみてください。

7.内覧に対応する

内覧希望者が現れたら、売主と不動産会社の担当者が立会いのうえで内覧を行います。
内覧当日は事前に十分な換気を行い、ニオイがこもらないように注意しましょう。
注意すべきことは「契約内容に関わる質問には直接答えないようにする」ということです。
契約を仲介するのは不動産会社のため、担当者から答えてもらうようにしましょう。

8.購入希望者と条件を交渉する

内覧をして購入希望者が現れたら条件交渉に入ります。
条件交渉で必ず擦り合わせなければいけないのが引き渡し日と売買価格です。
引き渡し日については、売主と購入希望者双方の住み替えの都合などをすり合わせます。
売買価格については、購入希望者側から値下げ交渉をされることも多いです。
中には交渉術に長けている購入希望者もいるため、あらかじめこの金額以上は値下げしないという最低ラインを不動産会社と決めておくと良いでしょう。

9.売買契約を締結する

購入希望者との条件交渉の折り合いをつけたら売買契約を締結します。
契約を締結する際には、売主と買主が合意した内容をもとに不動産会社が売買契約書を作成し、その内容を確認します。

10.決済・引き渡しを行う

スムーズに決済・引き渡しを終えるためには事前に必要書類を抜け漏れなく準備しておくことが大切です。
決済前の準備資料については事前によく確認しておくようにしましょう。