実家じまいで後悔しないために｜空き家の税金・維持費と宇治市で考える選択肢 | 宇治エリアの不動産購入、売却、賃貸のことなら未来Designへ

実家じまいとは？

実家じまいとは？

実家じまいとは、親が住んでいた家を、親が亡くなった、介護施設に入居した、子ども世帯と同居したなどの理由で使わなくなった際に、子どもや相続人がその家を今後どのように扱うかを決めていく一連のプロセスのことを指します。単に「家を処分すること」ではなく、売るのか、貸すのか、それとも壊すのか。将来を見据えた「選択」と、それに伴う「行動」のすべての意思決定と実務対応が必要になります。
親自身が元気なうちに自分の意思で住まいを整理し、住み替えや処分を行うことは「家じまい」と呼ばれ、実家じまいとは区別されることが一般的です。実家じまいは、相続や介護という人生の大きな節目に立つ子世代にとって、心身のゆとりを削り、家計にも重くのしかかる課題となっています。

全国的に実家じまいが増えている理由

実家じまいが課題とされる背景には、団塊の世代の高齢化により相続件数が年々増えていることが挙げられます。親世代が亡くなった後、子ども世代はすでに別の場所、特に都市部で生活基盤を築いているケースが多く、実家を引き継いでもそこに住む予定がないという状況が増えています。
その結果、相続した実家が空き家となり、活用されないまま放置されるケースが目立つようになっています。また、実家じまいには、長年住み慣れた家や思い出の詰まった空間を整理するという心理的なハードルと、片付け・売却・管理などにかかる物理的・経済的な負担が伴います。
この「気持ちの重さ」と「負担の大きさ」から、兄弟姉妹の誰もが積極的に手をつけられず、結果として話し合いが進まないまま放置されてしまうことも少なくありません。こうした背景により、相続をきっかけとした空き家は、全国的に増え続けていると指摘されています。

使わなくなった家・相続した家をどうするか？

相続した家に自ら住む場合は比較的スムーズですが、誰も住まない場合には、早い段階で方向性を定めなければ、さまざまな問題が生じてきます。
実家を相続したものの住まない場合、主に次の3つの選択肢が考えられます。

① 売却する
② 賃貸に出す
③ 空き家のまま管理する

どの選択肢を取る場合でも、売却や賃貸の手配、リフォームや修繕、管理の手続きなど、多くの実務が発生します。さらに、「誰が手続きを行うのか」「費用は誰が負担するのか」「収益や売却代金はどのように分けるのか」といった点について、家族間で丁寧な話し合いが必要となります。
普段は仲の良い家族や兄弟姉妹であっても、忙しい日常の中で時間を調整し、意見をすり合わせていく過程は容易ではありません。価値観や経済状況の違いが表面化し、思わぬトラブルや対立に発展するケースも少なくないのが現実です。
また、父親（母親）が亡くなり、残された母親（父親）だけでは実家の管理が難しくなった場合、実家じまいはさらに感情的な難しさを伴います。
「お父さんが建てた家なのに、売るなんて考えられない」
「お母さんとの思い出が詰まっている家は残したい」
家族の思い出が詰まった場所だからこそ、簡単に踏ん切りがつかないのは無理もありません。しかし、すでに独立し別の場所で暮らしている子ども世代にとって、維持管理の負担は現実的な問題となり、決断を先送りにしてしまうケースが多く見られます。

実家じまいと空き家問題

実家が空き家になった際、最も問題となるのは「とりあえずそのまま置いておく」という選択です。誰も住んでいなくても、家を所有している限り、固定資産税や都市計画税などの税金負担は継続し、加えて定期的な管理・修繕費用も発生します。さらに、適切な管理が行われない空き家は、老朽化の進行、倒壊リスク、防犯面の不安、景観悪化など、周辺環境にも悪影響を及ぼす存在になりかねません。その結果、行政からの指導や、特定空家への指定により、税負担が増える可能性もあります。このように、実家じまいの問題は、単なる家族内の相続問題にとどまらず、社会的な空き家問題としても向き合う必要があるテーマなのです。

実家じまいの選択肢とコスト

では、実際に実家じまいを進める際、どのような方法があり、どの程度のコストがかかるのかを見ていきましょう。
実家じまいは、「気持ちの整理」と「現実的な判断」を同時に求められる場面が多く、費用面の把握は、後悔しない選択をするためにも非常に重要です。
選択肢によって、かかる費用や手間、将来的な負担は大きく異なります。ご家族の状況やライフスタイル、相続人同士の考え方などを踏まえたうえで、無理のない形を選ぶことが大切です。

売却する場合

売却する場合には、建物をそのままにして、売却する方法と、更地にして売却する方法があり、更地にするのには家の解体費用が必要になります。
・建物をそのまま売却する方法
建物付きのまま売却する場合、不動産会社を通して仲介で販売する、もしくは買取サービスを利用する形が一般的です。 この場合、仲介手数料のほか、印紙代、抵当権抹消費用などの諸経費が発生します。さらに、売却益が出た場合には、譲渡所得税や住民税といった税金もかかります。 築年数が浅い物件や、立地条件の良いエリアでは、建物付きのままでも比較的スムーズに売却できる可能性があります。一方で、築年数が古い場合や修繕が必要な住宅では、買い手が付きにくく、価格調整が必要になることも少なくありません。
・建物を解体して土地として売却・貸し出す場合
老朽化が進んでいる場合や、土地としての需要が高いエリアでは、建物を解体して更地として売却、または貸し出す選択肢もあります。この場合、解体費用が必要となり、一般的には木造住宅で坪3～5万円（30坪で90万～150万円）、鉄骨造で坪4～6万円（30坪で120万～180万円）程度が目安とされています。ただし、市町村によっては空き家対策の一環として、解体費用に対する補助金制度が設けられている場合もあります。条件や金額は自治体ごとに異なるため、事前に確認しておくとよいでしょう。 なお、解体に伴う各種手続きは意外と複雑で、手続きを怠ると固定資産税が引き続き課税されたり、売却や建築の際に支障が出たりするケースもあります。そのため、専門知識を持つ不動産業者や行政窓口への相談が欠かせません。
売却を検討する際は、複数の不動産会社に相談し、査定や提案内容を比較することをおすすめします。特に、その地域の市場に詳しい地元の不動産会社に依頼することで、相場感を踏まえた現実的な売却計画を立てやすくなります。

賃貸にして貸し出す場合

実家を賃貸物件として活用する場合、安定した家賃収入が期待できる反面、一定の初期費用と継続的な管理負担が発生します。多くの場合、築年数が経過している実家は、そのまま貸し出すことが難しく、リフォームや設備交換が必要になります。キッチンや浴室、トイレなどの水回りの改修、クロスや床材の張り替え、給湯器の交換など、工事内容によっては数十万円から数百万円規模の費用がかかることもあります。
また、賃貸中は、家賃収入が得られる一方で、修繕費、管理会社への委託費、入退去時の原状回復費など、ランニングコストも継続的に発生します。空室期間が長引けば、収入が得られないまま固定資産税や管理費だけがかかるケースもあり、収支のバランスを慎重に見極める必要があります。そのため、賃貸に出すかどうかは、立地条件や周辺の賃貸需要、将来的な家族の住まい方なども含め、長期的な視点で判断することが重要です。

荷物整理の問題

売却や賃貸を検討する際、最初に直面するのが実家の荷物整理です。
長年暮らしてきた家には、家具や家電だけでなく、写真や手紙、思い出の品など、簡単には処分できない物が数多く残されています。親が健在な場合には、「何を残し、何を処分するか」を本人に確認することができますが、すでに亡くなっている場合は、兄弟姉妹や親戚と話し合いながら整理を進めなければなりません。この過程で、感情的な対立が生じることも多く、実家じまいが思うように進まなくなる要因のひとつとなっています。
実際の作業は、専門の片付け業者に依頼するケースが一般的で、費用は荷物の量や家の広さにもよりますが、40万～70万円程度が目安とされています。大型家具や家電の処分、仏壇や遺品の供養などが必要な場合は、追加費用が発生することもあります。 実家じまいは、税金や売却価格だけで判断するのではなく、将来にわたる管理負担や、家族の気持ちにも配慮しながら総合的に考えることが大切です。
時間と労力がかかるテーマだからこそ、早めに情報を集め、無理のない形で一歩ずつ進めていきましょう。
 

空き家にかかるリスクとコスト

実家を「とりあえず空き家のままにしておく」という選択をした場合、実は思っている以上に多くのコストとリスクが発生します。代表的なものが、固定資産税・都市計画税といった税金の負担、そして定期的な管理費用です。
さらに、2023年の法改正により、空き家を取り巻く状況は大きく変わりました。
これまで「建物が建っていれば税金は安い」という考え方が一般的でしたが、現在は管理が行き届いていない空き家に対して、より厳しい対応が取られる仕組みへと移行しています。

2023年の法改正で何が変わったのか

2023年の法改正により、新たに「管理不全空き家」という区分が設けられました。 これは、倒壊の危険性があるほど老朽化していなくても、適切な管理が行われていない状態の空き家を指します。
たとえば、

・雑草が伸び放題になっている
・外壁や屋根の破損が放置されている
・雨漏りや窓ガラスの破損がある
・敷地内にゴミが放置されている

といった状態が続いている場合、市町村から指導や勧告を受ける可能性があります。
この「管理不全空き家」に指定されると、住宅用地特例が解除され、固定資産税の軽減措置が受けられなくなります。その結果、固定資産税が最大で6倍程度にまで増える可能性があるのです。税率そのものが引き上げられるわけではありませんが、優遇措置が外れることで、実質的な税負担が大幅に増える仕組みとなっています

「建物があれば税金が安い」はもう通用しない

従来は、「古くても」「誰も住んでいなくても」、建物が建っているだけで住宅用地特例が適用され、土地の固定資産税は6分の1から3分の1程度に軽減されていました。そのため、「壊すと税金が高くなるから、とりあえずそのままにしておこう」と考える方が多かったのです。
しかし、現在は管理が不十分な空き家であれば、建物が残っていても特例を外される可能性があります。つまり、「壊さずに放置しておく」という選択は、節税どころか、将来的な税負担増につながるリスクを抱えているとも言えるのです。さらに、更地にした場合であっても、草木が生い茂り、周囲に悪影響を及ぼす状態が続けば、別の観点から行政指導が入ることもあります。
大切なのは、建物があるかどうかではなく、適切に管理されているかどうかという点に重きが置かれるようになったことです。

空き家を放置することで生じる現実的なリスク

空き家には、税金以外にも多くのリスクが潜んでいます。
火災や不法侵入といった防犯面の問題、害獣や害虫の発生、雑草や樹木の繁茂による近隣トラブルなど、周囲に迷惑をかけてしまう可能性も無視できません。そのため、定期的な換気や点検、清掃、庭の手入れなど、継続的な管理が欠かせません。
家族が近くに住んでいれば対応できることもありますが、遠方に住んでいる場合は、管理会社や地元業者へ委託する必要があり、その分のコストも発生します。
また、空き家の状態が長く続くほど老朽化は進み、建物の資産価値は年々下がっていきます。いざ売却しようとした時には、想定よりも価格が下がっていたり、解体しなければ売れない状態になっていたりすることも珍しくありません。
結果として、「とりあえず放置」が、最もコストとリスクの高い選択肢になってしまうケースも多いのです。
空き家をどう扱うかは、税金だけでなく、将来の管理負担や家族の負担、地域との関係性まで含めて考える必要があります。 早めに状況を把握し、無理のない形で方向性を決めていくことが、後悔しない実家じまいにつながります。

宇治市における空き家事情と税金・管理の現実

宇治市でも全国的な流れと同様に高齢化が進んでおり、相続をきっかけに実家が空き家となるケースは年々増加しています。 空き家をそのまま所有し、管理を続ける場合、都市部に比べれば費用は抑えられる傾向にあるものの、一定のランニングコストは避けられません。
宇治市において、空き家を維持管理する際の一般的な費用の目安は、次のとおりです。

空き家にかかる主な年間コスト（目安）

・固定資産税・都市計画税
→ 年間10万〜15万円前後
・管理不全空き家・特定空き家に指定された場合
→ 住宅用地特例が外れ、税額が約3〜6倍（30万〜40万円近く）になる可能性
・空き家の維持管理費
→ 光熱費・庭管理・点検・簡易補修など
内訳の目安としては、
・電気・水道の基本料金：年間1万〜2万円程度
・庭木・雑草の手入れ：年間2万〜5万円程度
・簡易補修・点検費用：年間1万〜3万円程度
これらを合計すると、年間20万〜30万円前後になるケースも少なくありません。

実際には、建物の状態や敷地の広さ、立地条件によって費用は前後しますが、「誰も住んでいないのに、これだけの出費が毎年かかる」という点は、多くの方にとって想像以上に大きな負担となります。
なお、これらの費用は、各都道府県・市町村によって税率や補助制度が異なるため、実際の金額はお住まいの地域で必ず確認することをおすすめします。

宇治市で空き家を活用する際の特徴とポイント

宇治市の空き家活用の大きな利点として、京都市へのアクセスの良さと、比較的住宅価格や売却価格が抑えられている点が挙げられます。そのため、エリアによっては一定の住宅需要が見込め、売却や賃貸といった選択肢を検討しやすい地域も多く存在します。
一方で、
・最寄り駅からの距離
・坂道の有無
・周辺の生活利便施設
・道路幅や駐車場の有無
といった条件によって、売却のしやすさや価格には大きな差が生まれます。
同じ宇治市内であっても、「すぐに買い手が見つかる物件」と「長期間売れ残ってしまう物件」がはっきり分かれる傾向があります。そのため、実家じまいを進める際は、地元の市場動向に詳しい不動産会社へ相談することが非常に重要です。地域特性を熟知した不動産会社であれば、現実的な売却価格の提案や、賃貸として活用できる可能性など、より具体的なアドバイスを受けることができます。

宇治市の相談窓口や支援制度も活用を

宇治市では、空き家問題への対策として、相談窓口の設置やアドバイス制度も整備されています。空き家の管理方法、売却や賃貸に関する考え方、補助金制度の有無などについて、専門窓口で相談することが可能です。
「まだ具体的に何をするか決まっていない」
「とりあえず話だけ聞いてみたい」
という段階でも、市役所の窓口で情報収集をしておくことで、選択肢の幅が広がります。
早めに相談しておくことで、将来的な負担やトラブルを回避しやすくなるでしょう。

親が元気なうちに相談するという選択肢・聞いておきたいポイント

実家じまいは、相続が発生してから考え始めるもの、というイメージを持たれがちですが、実は、もっと早い段階で少しずつ話題にしておくことが、後々の負担を大きく減らす近道になります。
気持ちの整理、実務の整理、そして家族関係の整理。これらを同時に進めていく実家じまいだからこそ、「いざ」という時に慌てないための準備が、とても大切になってきます。

元気なうちに少しずつ相談しておく

実家じまいのもっともシンプルで、かつ効果的な方法は、親が元気で、落ち着いて話ができるうちに、「実家をどうしたいか」という気持ちを聞いておくことです。日常会話の中で、少しずつ話題に触れていくだけでも、十分な準備になります。
たとえば、
・この家、将来どうしたいと思ってる？
・もし住めなくなったら、どんな暮らしをしたい？
・この家に、ローンはまだ残っているの？
といった、さりげない問いかけからでも構いません。
こうした情報を事前に共有しておくだけで、相続後に発生する迷いや不安、家族間のすれ違いを大きく減らすことができます。
「何も聞いていなかったから決められない」
「兄弟で意見が割れてまとまらない」
という状況に陥らないためにも、元気なうちに、少しずつ話題にしておくことが、結果として家族全員の安心につながります。

聞いておきたい、確認したいポイント

実際に話し合う際は、すべてを一度に聞こうとする必要はありません。 タイミングを見ながら、少しずつ確認していくことが大切です。
主に、次のようなポイントを押さえておくと安心です。
・親の財産には、どのようなものがあり、どれくらいの規模なのか
・持ち家の状態はどうか（築年数・修繕歴・売却可能性）
・家を将来的にどうしたいと考えているのか
・家財や思い出の品は、どのように整理したいか
・不動産関係の書類（権利証・登記簿・契約書など）はどこに保管されているか
・土地の境界線は明確になっているか
これらを事前に把握しておくことで、実家じまいの手続きが格段に進めやすくなります。
特に、不動産関係の書類や境界の確認は、売却や相続登記の際に必ず必要となる重要事項です。
 

話しづらいテーマだからこそ、伝え方を工夫する

こうした話題を切り出すのは、簡単なことではありません。
「縁起でもないと思われないだろうか」
「気分を害してしまわないだろうか」
と、不安になる方も多いでしょう。
その場合は、“心配だから” “安心したいから” という気持ちを率直に伝えることが大切です。
また、親の側から自分の考えを書面に残しておくことも、将来の子ども世代にとって大きな安心材料になります。エンディングノートや簡単なメモでも構いません。「考えが共有されている」という事実そのものが、何よりの支えになるでしょう。

まとめ

実家じまいは、単に家を手放すための話ではなく、これから先に想定される管理や維持の負担、相続に関する課題を整理し、家族それぞれが納得したうえで選択できる状態を整えていくための、前向きな検討といえるでしょう。全国的に空き家が増え続けるなか、宇治市においても、実家をどうするかという問題は決して特別なものではなく、多くのご家庭にとって身近なテーマになりつつあります。
特に、住む予定がないまま所有し続けることで、固定資産税や修繕費、管理の手間、さらには近隣への影響といった負担が、少しずつ、しかし確実に積み重なっていくケースも少なくありません。将来の不安をできるだけ小さくするためにも、「まだ早いかもしれない」と感じる段階こそが、実は話し合いを始める良いタイミングなのかもしれません。気になり始めたその時に、一度立ち止まり、親子で思いや希望を共有する時間を持つことが、結果として後悔のない判断につながっていくはずです。
もし、どう進めればよいか迷う場面があれば、地域の事情をよく知る専門家に相談してみるのも一つの方法です。第三者の視点を取り入れることで、今のご家族の状況に合った、無理のない選択肢が見えてくることもあります。
実家じまいは、「急いで結論を出す」ことよりも、少しずつ向き合い、考え続けていくことそのものが大切なテーマです。それぞれのご家庭にとって、納得できる形を見つけていけるよう、本記事がそのきっかけのひとつになれば嬉しいです。