高齢者は賃貸住宅を借りにくい？理由と対策を解説｜住宅セーフティーネット法改正【宇治市】 | 宇治エリアの不動産購入、売却、賃貸のことなら未来Designへ

高齢者の住宅事情と住み替えの現状

持ち家率が比較的高いとされる高齢者ですが、「終の住処をどうするか」は多くの方が抱える大きな不安の一つです。
たとえ持ち家であっても、経済的な理由で維持が難しくなったり、加齢により住みにくさを感じたりといった背景から、賃貸住宅への住み替えを検討するケースが増えています。
例えば、バリアフリーの住宅に移りたい、免許返納をきっかけに生活利便性の高い場所へ引っ越したい、将来を見据えて子どもの近くに住みたい、といった理由です。
また、もともと賃貸住宅に住んでいた方でも、60歳以降に退職などのライフスタイルの変化をきっかけに住み替えを考えることがあります。建て替えなどで退去を求められたものの、次の住まいがなかなか見つからないというケースも少なくありません。
こうした場面で多くの高齢者が直面するのが、「賃貸住宅を借りにくい」という現実です。
実際に部屋探しを始めても、「高齢であること」「単身であること」「収入が年金中心であること」などを理由に、入居を断られてしまうケースが見られます。一見すると年齢だけが理由のように思えますが、その背景には、貸主側のさまざまな不安が存在しているのです。

なぜ高齢者は賃貸住宅を借りにくいのか

高齢者が賃貸住宅を借りにくい背景には、いくつかの理由があります。
表面的には「年齢」が理由のように見えますが、実際には貸主側のさまざまな不安が影響しています。

例えば、以下のような点が挙げられます。
・これまで高齢者に貸した経験がなく、判断基準が分からない
・孤独死などが発生した場合、物件への影響を懸念している
・認知症による室内の汚損や火災リスクへの不安
・近隣トラブルにつながる可能性への懸念
・年金収入に対する家賃支払いの不安
・保証人や緊急連絡先が確保できないケースへの不安

特に孤独死に関しては、2021年に国土交通省が「自然死の場合は原則として事故物件には該当しない」との見解を示しています。しかし、発見までに時間がかかった場合には、原状回復や対応に手間や費用がかかる可能性があるため、貸主の心理的なハードルが完全に解消されたとは言い切れません。
また、家賃の支払いについても、高齢者は年金収入があるため比較的安定しているケースが多く、実際には「若年層よりも滞納リスクが低い」と評価されることもあります。
それでもなお、高齢者の入居を積極的に受け入れる物件が限られているのが現状です。
一方で、今後さらに高齢化が進む中で、高齢者を受け入れないという選択は、空室の増加につながる可能性もあります。これは大家さん個人だけでなく、不動産市場全体にとっても大きな課題といえるでしょう。

住宅セーフティーネット法の改正とは？高齢者の賃貸問題への対策

こうした「高齢者が賃貸住宅を借りにくい」という状況を受けて、国が進めているのが住宅セーフティーネット法の改正です。この制度は、高齢者や低所得者など、住宅の確保に配慮が必要な方（いわゆる“住宅確保要配慮者”）が、安心して住まいを確保できるようにすることを目的としています。
具体的には、貸主側の不安を軽減しながら、入居者の見守りや家賃保証、万が一の際の対応ルールを整備するものです。 2025年10月の改正では、こうした課題に対応するため、いくつかの重要な仕組みが新たに整えられました。

終身建物賃貸借制度｜契約終了の不安を解消

これまでの賃貸契約では、入居者が亡くなった場合でも契約は相続人に引き継がれるため、大家さんが相続人を探し出して契約解除の手続きを行う必要がありました。今回の改正により、あらかじめ契約を結んでおくことで、入居者の死亡と同時に契約を終了できる仕組みが整備されました。これにより、貸主の手続き負担が軽減されるだけでなく、遠方に住む家族や単身高齢者本人にとっても安心材料の一つとなります。

「住居サポート住宅」と見守り体制の強化

新たに創設された「住居サポート住宅」は、居住支援法人と連携しながら、高齢者の見守りや生活支援を行う賃貸住宅です。 ICTを活用した見守りも進んでおり、例えば人感センサーやIoT機器を用いて生活状況を把握し、一定時間反応がない場合には家族へ通知される仕組みなどが導入されています。プライバシーに配慮しながらも、安全性を確保できる点が特徴です。

残置物処理の円滑化｜万が一の対応をスムーズに

入居者が亡くなった場合、これまでは室内に残された家財（残置物）は相続人の所有物とされ、許可がない限り処分することができませんでした。そのため、相続人が見つかるまで長期間対応できないケースもあり、貸主にとって大きな負担となっていました。今回の改正では、事前に契約を結んでおくことで、居住支援法人などが残置物の処理を行えるようになり、対応の遅れを防ぐ仕組みが整えられています。
 

家賃滞納に備える仕組み｜保証制度の強化

家賃滞納への不安に対しては、国が認定する家賃債務保証業者の制度が整備されています。特に、「住居サポート住宅」のように高齢者の受け入れを前提とした住宅では、こうした保証制度を活用することで、貸主側のリスクを軽減することが可能です。

制度だけでは解決しない？現場とのギャップと今後の課題

法改正で大きく変わったのは、「入居できるかどうか」だけでなく、「入居した後の安心」までを重視する方向へと進んだ点です。居住支援法人や自治体、不動産会社が連携することで、高齢者の「賃貸住宅を借りられない問題」に対して、一定の解決策が示されたと言えるでしょう。

実際に、今回の改正によって次のような変化が期待されています。
・見守りや保証制度が整備されることで、貸主の心理的なハードルが下がる
・制度の説明がしやすくなり、不動産会社としての提案の幅が広がる
・結果として、高齢者が入居できる可能性が高まる
・遠方に住む家族にとっても安心材料が増える
このように、貸主・入居者・家族それぞれにとってメリットのある改正となっています。

一方で、制度が整ったからといって、すべての問題がすぐに解決するわけではありません。
例えば、制度の対象となるのは登録された住宅に限られており、すべての賃貸物件で利用できるわけではありません。
また、こうした制度自体をまだ十分に知らない大家さんやオーナーも多いのが現状です。そのため、今後は制度の普及と理解を広げていくことが重要なポイントになります。なお、ここでいう居住支援法人とは、住宅セーフティネット法に基づく居住支援法人として都道府県が指定する団体で、家賃保証や入居支援、見守り、貸主への説明、残置物処理など、さまざまなサポートを担っています。

宇治市の現場から見えてくる高齢者の賃貸事情

宇治市の住宅事情｜高齢者の住み替えニーズの高まり

宇治市では、築年数の古い住宅も多く、耐震基準への対応や老朽化による修繕が課題となっています。そのため、高齢になるにつれて「今の家に住み続けることが難しい」と感じ、賃貸住宅への住み替えを検討する方が増えています。
例えば、
・段差の多い住宅での生活に不安を感じる
・バリアフリー化の費用負担が大きい
・車の運転をやめ、生活利便性の高い場所に移りたい
といった理由が挙げられます。
一方で、いざ賃貸住宅を探そうとすると、「高齢者であること」を理由に入居を断られてしまうケースもあり、住み替えがスムーズに進まない現実があります。これは全国的な傾向と同様に、宇治市においても、貸主側が慎重になるという側面が影響しています。

不動産会社と地域の役割｜“つなぐ力”が鍵になる

こうした状況の中で、高齢者の賃貸入居を支えるうえで重要になるのが、不動産会社と地域の連携です。 不動産会社には、単に物件を紹介するだけでなく、制度の説明を行い、貸主と借主の間に立って不安を整理し、一つずつ解消していく役割が求められます。
特に宇治市のような地域密着型のエリアでは、次のような強みがあります。
・地域の住宅事情や家主の意向を踏まえた現実的な提案ができる
・居住支援法人や行政との連携が取りやすい
・入居後の見守りやトラブル対応まで視野に入れたサポートが可能
例えば、住宅セーフティーネット制度に登録された住宅の紹介や、必要に応じた支援機関との橋渡しなど、地域に根ざした不動産会社だからこそできる対応があります。
また、高齢期の住まい探しは「必要になってから」では選択肢が限られてしまうことも少なくありません。
だからこそ、まだ元気に動けるうちから、将来を見据えて住まいについて考え始めることが重要です。
住み慣れた宇治市で、無理なく安心して暮らし続けるために、住宅セーフティーネット制度と地域の不動産会社を上手に活用することが、これからの住まい選びの大切なポイントと言えるでしょう。

まとめ

住宅セーフティーネット法の改正は、高齢者が賃貸住宅を借りやすくするための大きな一歩です。
貸主にとっては入居後の不安を軽減する仕組みが整い、高齢者にとっても「年齢を理由に断られる」というこれまでの課題が、少しずつ解消に向かいつつあります。しかし、制度があるだけで、すべての問題がすぐに解決するわけではありません。セーフティーネット住宅の登録状況や支援内容は、物件や地域によって異なり、制度を正しく理解したうえでの調整や説明が重要になります。
特に宇治市のように地域性が色濃く出るエリアでは、地元の事情に詳しい不動産会社と連携しながら進めることが、安心できる住まい探しへの近道といえるでしょう。高齢期の住まいは、「必要になってから」では選択肢が限られてしまうこともあります。だからこそ、まだ余裕のあるうちに情報を集め、相談を始めておくことが大切です。
これからも住み慣れた地域で、無理なく、安心して暮らし続けるために、制度と地域の力をうまく活用しながら、自分に合った住まいのかたちを考えてみてはいかがでしょうか。