【2026年（令和8年）最新版】フラット35改正でどう変わる？宇治市での住宅ローンの選び方完全ガイド | 宇治エリアの不動産購入、売却、賃貸のことなら未来Designへ

フラット３５とは

フラット35とは、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して提供する、全期間固定金利型の住宅ローンです。借入時に決定した金利と毎月の返済額が、返済終了まで一切変わらない点が最大の特徴で、将来の金利変動リスクを受けずに、安定した長期返済計画を立てやすい住宅ローンとして広く利用されています。
一般的な住宅ローンでは、変動金利型や固定期間選択型など、金利が途中で見直される商品が多く、将来の金利上昇によって返済額が増えるリスクがあります。一方、フラット35は、最長35年という長期間にわたり金利が固定されるため、家計管理の見通しを立てやすく、教育資金や老後資金とのバランスを考えた資金計画が可能になります。特に、将来の支出を重視した堅実な住宅購入を検討する方にとって、大きな安心材料となる住宅ローンといえるでしょう。

一方で、フラット35は、変動金利型の住宅ローンと比べると、借入当初の金利がやや高めに設定される傾向があります。そのため、これまでは「できるだけ低金利で借りたい」と考える方を中心に、変動金利型が選ばれるケースが多く見られました。しかし、昨年以降、日銀の金融政策転換を背景に、変動金利の上昇が現実的なものとなってきたことから、将来的な返済額の増加リスクを避ける目的で、あらかじめ金利を固定できるフラット35を選択する方が増加しています。金利上昇局面においては、短期的な金利の低さよりも、長期的な安定性を重視する傾向が強まっているといえるでしょう。

フラット３５、４つの改正点

2026年のフラット35制度改正では、新規借り入れ・借り換えの両面で、利用しやすさが大きく向上しています。ここでは、特に重要な4つのポイントについて、初めてフラット35を検討する方にもわかりやすく解説します。

融資限度額の大幅引き上げ(新規申込)

住宅価格の上昇に対応するため、2026年4月以降、フラット35の融資限度額が8,000万円から1億2,000万円へと大幅に引き上げられます。

【改正前後の比較】
　・改正前：最大 8,000万円
　・改正後：最大 1億2,000万円

東京・大阪などの都心部では、1億円を超える住宅価格が珍しくなくなっており、これまでの融資上限ではフラット35が利用できないケースも多く見られました。今回の改正により、都心部の高額物件にもフラット35が対応可能となり、選択肢が大きく広がります。宇治市周辺でも、京都市内の物件価格は年々上昇しており、京都市中心部への住み替えや、利便性の高いエリアでの購入を検討する場合にも、フラット35を活用しやすくなると考えられます。
 

一戸建て住宅の床面積要件の緩和(新規申込)

フラット35を利用できる一戸建て住宅の床面積要件が、70㎡以上 → 50㎡以上へと緩和されます。

【改正前後の比較】
　・改正前：70㎡以上
　・改正後：50㎡以上

50㎡は間取りでいうと、1LDK〜2DK程度の広さに相当します。近年は、資材価格や人件費の高騰により、住宅価格が大きく上昇しています。特に都市部では、「狭くても立地を優先したい」「コンパクトな住まいで十分」と考える方が増えており、今回の改正は、そうしたニーズに対応した制度変更といえるでしょう。なお、分譲マンションについては従来通り30㎡以上が要件となっており、この点に変更はありません。

「子育てプラス」金利引き下げ制度が借り換えでも利用可能に(借り換え)

これまで「新規借り入れのみ」が対象だった**子育て世代向けの金利優遇制度「子育てプラス」**が、借り換えにも適用可能となります。さらに、借り換え時には、融資比率にかかわらず「9割以下」の低金利が適用される点も、大きなメリットです。

子育てプラス制度とは
住宅取得を通じた子育て支援策として、令和5年度補正予算で導入された制度で、子育て世帯・若年夫婦世帯を対象に、一定期間金利を引き下げる優遇制度です。

対象となる世帯
・若年夫婦世帯：夫婦のいずれかが、購入年度の4月1日時点で40歳未満 ・子育て世帯：借入申込時に18歳未満の子どもがいる世帯　※実子・養子・継子・胎児・孫（同居）が対象 ポイント制度の仕組み
子ども1人につき1ポイントが付与され、1ポイント＝当初5年間 金利▲0.25％引き下げとなります。

【具体例】
・子ども1人 → 1ポイント → ▲0.25％
・子ども2人 → 2ポイント → ▲0.50％
・子ども3人 → 3ポイント → ▲0.75％
・最大 → ▲1.0％まで引き下げ可能（上限あり）

他の優遇制度と組み合わせることで、合計で最大年▲1.0％（ポイント上限あり）まで引き下げが可能となります。
※ポイントが余った場合は、6年目以降に繰り越し可能です。

【注意点】
・優遇期間は 当初5年間
・フラット35Sや地域連携型など、他の優遇制度との併用が可能
・国の予算に達すると 受付終了の可能性あり
この改正により、子育て世帯や若年夫婦が、借り換えによって金利負担を大きく軽減できる可能性が広がりました。
 

借り換え時の返済期間の柔軟化(借り換え)

借り換えにおける最長返済期間が35年から40年へ延長されます。
【改正前後の仕組み】
　・改正前：35年 − 経過年数
　・改正後：40年 − 経過年数

【具体例】35年ローンを借り、5年経過している場合
　・改正前：35 − 5 = 30年
　・改正後：40 − 5 = 35年

返済期間が長くなることで、月々の返済額を抑えられる可能性があり、家計の負担軽減につながります。なお、完済時年齢は80歳までというルールは、従来から変更はありません。令和8年3月以降は、「40年」または「完済時年齢80歳まで」のいずれか短い年数を基準として、借入期間が設定される仕組みに変更されます。
 

フラット３５への新規借り入れ・借り換えで注意すべき点

フラット35は、長期固定金利という大きな安心感がある一方で、すべての方にとって最適な住宅ローンとは限りません。金利水準や審査基準、利用条件などを正しく理解したうえで、自身のライフプランや資金計画に合っているかを慎重に見極めることが重要です。ここでは、新規借り入れ・借り換えのいずれの場合でも、特に注意しておきたいポイントを解説します。

金利の動向

昨今の金利上昇局面を受け、変動金利への不安から、将来の金利変動リスクを避けたいと考える方を中心に、フラット35への関心が高まっています。 しかし、令和8年1月時点では、依然として変動金利の方が金利水準は低く、実際の利用者も多い状況です。2026年2月時点におけるフラット35の金利は、以下の通りです。

・融資比率9割以下（頭金を1割以上入れた場合）→ 年2.26％
・融資比率9割超（頭金が1割未満の場合）→ 年2.37％

頭金や自己資金の有無によって、適用金利が異なる点は、フラット35の大きな特徴のひとつです。また、上記の**2.26％は「最低金利」**であり、実際の適用金利は、以下の要素によって上下する場合があります。

・金融機関ごとの金利設定
・団体信用生命保険の種類（新機構団信、3大疾病付など）
・物件の性能や条件（フラット35Sの適用可否など）

そのため、必ずしもすべての方が2.26％で借りられるわけではなく、事前のシミュレーションと金融機関への確認が欠かせません。一方、変動金利は、依然として1％未満の低金利で借りられるケースも多く、短期的に見れば変動金利の方が有利な条件であることは否定できません。 ただし、今後さらに金利が上昇した場合、返済額が増えるリスクも伴います。「今は安いが、将来変動する金利」を選ぶのか、「多少高くても、完済まで変わらない安心」を選ぶのか――。金利水準だけで判断するのではなく、将来の家計収支やライフプランを見据えたうえで、慎重に選択することが重要といえるでしょう。

フラット３５の審査

フラット35を利用するためには、住宅金融支援機構の基準に基づく審査を受け、借りる人の条件と、購入する物件そのものの条件の両方をクリアする必要があります。 いずれか一方でも基準を満たさない場合、新規借り入れ・借り換えともに利用することはできません。

■ 借りる人の条件
フラット35では、主に以下のポイントが審査対象となります。
・年齢
　申込時点で満70歳未満であることが原則で、完済時年齢は80歳未満が目安となります。
　※親子リレー返済を利用することで、親の年齢が70歳を超えていても申込可能となるケースがあります。
・国籍・在留資格
　日本国籍、または永住者・特別永住者であることが原則です。
　一般的な就労ビザなどの場合、利用できないケースが多いため注意が必要です。
・総返済負担率（返済比率）
　年収に占める年間返済額の割合が、一定の基準以内である必要があります。
　住宅ローンだけでなく、自動車ローン、教育ローン、カードローンなど、すべての借入が合算されるため、事前の整理が重要です。
・収入の安定性・勤続年数
　収入が安定しているかが重視されますが、一般的な銀行ローンと比べると、勤続年数の基準は比較的緩やかといわれています。転職直後や個人事業主の場合でも、内容次第では利用できる可能性があります。

■物件そのものの条件
フラット35は、住宅の品質確保を目的として、物件そのものにも技術基準や面積要件が設けられています。

・住宅金融支援機構が定める技術基準を満たしていること（耐震性・耐久性・省エネ性能・構造など）
・床面積の基準　一戸建て：50㎡以上/分譲マンション：30㎡以上
・購入者またはその親族が居住する住宅であること　※投資用・賃貸目的の物件は利用不可

特に中古住宅の場合、適合証明書の取得が必要となるケースもあり、購入前の事前確認が非常に重要です。不動産会社や金融機関と連携しながら、物件選びの段階からフラット35の利用可否を確認しておくことで、後々のトラブルを防ぐことができます。

固定金利、フラット３５に向く人・変動金利に向く人

住宅ローン選びにおいて、「固定金利にするか、変動金利にするか」は、多くの方が悩むポイントです。どちらが正解というものではなく、自身のライフプランや家計状況、将来設計に合った選択をすることが最も重要です。ここでは、フラット35（固定金利）と変動金利、それぞれに向いている人の特徴を整理してみましょう。

フラット35に向く人の特徴

・今後の金利上昇が不安な人
・毎月の返済額を一定に保ち、家計を安定させたい人
・老後まで返済が続く可能性がある人
・長期的な安心感を優先したい人
・子育て世帯・若年夫婦世帯

フラット35は、借入時の金利が完済まで変わらないため、将来の金利変動リスクを回避できる点が最大の魅力です。一方で、変動金利と比べると、借入当初の金利はやや高めに設定される傾向があります。そのため、多少金利が高くても「安心」を最優先したい方や、老後まで返済が続く可能性があり、毎月の返済額を確実に把握しておきたい方には、フラット35が向いているといえるでしょう。特に、教育費や老後資金など、将来の大きな支出が見込まれる家庭にとって、返済額が変わらないことは、長期的な家計管理の面で大きなメリットとなります。また、若年夫婦や子育て世帯の場合、「子育てプラス」などの金利優遇制度を活用することで、当初5年間の金利負担を軽減でき、その分を教育費や生活費に充てることも可能です。子どもの成長に合わせて支出が増える時期に、返済負担を抑えられる点も、フラット35の大きな魅力といえるでしょう。
 

変動金利に向く人の特徴

・返済期間が比較的短い人
・繰り上げ返済を積極的に行える人
・金利上昇に備えた十分な貯蓄がある人
・住宅購入当初の負担をできるだけ抑えたい人

変動金利は、借入当初の金利が非常に低く設定されているため、毎月の返済額を抑えられる点が大きな魅力です。返済期間が短く、早期完済を目指している方や、まとまった貯蓄があり、繰り上げ返済を計画的に行える方にとっては、総返済額を抑えられる可能性が高いローン形態といえるでしょう。
また、金利が上昇した場合でも、家計に十分な余力があり、返済額増加に対応できる方であれば、変動金利のメリットを活かしやすいと考えられます。
一方で、返済計画に余裕がなく、毎月の支払いがぎりぎりとなる場合には、金利上昇時のリスクが大きくなるため注意が必要です。金利が上がった際に生活水準を大きく見直さなければならない状況になると、家計や精神的な負担も増してしまいます。変動金利を選択する際は、最悪のケースを想定した返済シミュレーションを行っておくことが重要です。
 

2026年は住宅ローン選びの分岐点？

2026年は、日銀の金融政策転換や国債利回りの上昇を背景に、変動金利・固定金利ともに、今後さらに上昇する可能性が指摘されている年です。先行きが見えにくい局面だからこそ、無闇に不安になるのではなく、自身のライフプラン、返済期間、家計状況を冷静に見つめ直すことが大切です。
「今の金利が安いから」という理由だけで判断するのではなく、10年後、20年後の生活を具体的にイメージしながら、長期的な視点で住宅ローンを選ぶことが、後悔しない住宅購入につながります。また、金融機関や不動産会社など、専門家と相談しながら進めることで、自分に合った最適なローン選択が可能になります。
 

宇治市の視点から見るフラット３５改正の活かし方

ここからは、宇治市の住宅事情や地域特性を踏まえたうえで、令和8年4月（※一部は3月）からのフラット35改正を、どのように活かしていけるのかを具体的に見ていきましょう。宇治市は、京都市内へのアクセスの良さと、比較的落ち着いた住環境を兼ね備えたエリアとして、子育て世帯や若い世代から根強い人気があります。その一方で、近年は住宅価格の上昇傾向も見られ、資金計画の重要性がますます高まっています。

融資限度額の拡充（8,000万円 → 1億2,000万円）

今回の改正では、フラット35の融資限度額が8,000万円から1億2,000万円へと引き上げられました。現時点において、宇治市内で1億円を超える住宅ローンが必要となる物件は、まだ多くはありませんが、この改正は、将来を見据えると大きな意味を持ちます。
特に、JR奈良線沿線や京阪宇治線沿線の駅徒歩圏エリアでは、地価や分譲マンション価格、新築住宅価格が徐々に上昇しており、利便性の高い立地ほど価格帯が上がる傾向にあります。さらに、京都市内の物件価格高騰の影響を受け、「京都市では手が届かないが、宇治市なら現実的」という理由で移住を検討する方も増加しています。
こうした背景を踏まえると、今回の融資限度額引き上げは、今後の価格上昇を見据えた“安心材料”として、宇治市で住宅購入を検討する方にとって心強い制度改正といえるでしょう。将来的に、駅近物件や利便性の高いエリアを選択する際にも、資金計画の選択肢が広がります。

床面積要件の緩和（70㎡ → 50㎡）

床面積要件が70㎡から50㎡へと緩和されたことで、フラット35を利用できる物件の幅が大きく広がりました。宇治市では、比較的ゆとりのある間取りの住宅が多く、従来の70㎡基準でも対応できるケースがほとんどでしたが、今回の改正により、
・コンパクトな新築住宅
・50㎡前後の中古住宅
・立地重視の小規模住宅
といった選択肢にも、フラット35を活用しやすくなった点は大きなメリットです。特に宇治市では、中古住宅を購入し、リノベーションして住むスタイルも根強い人気があります。今回の改正により、50㎡前後の中古住宅でも条件を満たせばフラット35を利用できるため、物件価格を抑えつつ、自分好みの住まいを実現しやすくなるでしょう。
リノベーション費用を含めた資金計画や、フラット35の適合基準については、物件ごとに細かな条件があります。検討段階から宇治市の不動産事情に精通した地元不動産会社へ相談することで、無理のない住宅取得が実現しやすくなります。
 

借り換えでも「子育てプラス」が利用可能に

今回の改正で、フラット35への借り換えでも「子育てプラス」が利用できるようになった点は、宇治市の子育て世帯にとって特に注目すべきポイントです。宇治市は、京都市内への通勤利便性と、落ち着いた住環境を兼ね備えていることから、30代〜40代の子育て世帯の定住率が高いエリアです。すでに住宅を購入されている方も多く、
「住宅ローンの見直しをしたい」「教育費の増加に備えたい」
と考えるご家庭にとって、今回の制度改正は大きなチャンスといえます。
子ども1人につき、当初5年間、年▲0.25％の金利引き下げが受けられるこの制度は、家計への負担を軽減し、浮いた資金を教育費や生活費に充てることができる実用性の高い支援策です。宇治市のように、子育て世帯の多い地域では、特に活用価値の高い制度といえるでしょう。

借り換え期間の柔軟化という選択肢

借り換え時の返済期間が柔軟になったことも、宇治市で住宅を所有する方にとって、非常に現実的なメリットです。 返済期間を延ばすことで総返済額は増える可能性がありますが、
・教育費の負担が大きい時期
・収入が一時的に不安定な時期
・生活環境の変化に対応したい場合
など、人生のステージに応じて月々の返済負担を調整できる点は、大きな安心材料となります。
宇治市は、長く住み続ける定住型の住宅取得が多いエリアであるため、短期的な損得だけでなく、長期的な家計の安定を優先したローン設計が重要です。「返済期間を延ばす＝悪いこと」と捉えるのではなく、今の暮らしに合わせた柔軟な選択肢が増えたと前向きに考えることで、より無理のない住宅ローン計画が実現できるでしょう。

まとめ

令和8年のフラット35制度改正では、子育て世帯への支援強化をはじめ、借り換えも含めて、より多くの方が利用しやすい制度へと整備が進みました。「子育てプラス」の借り換えへの拡大や、融資限度額の引き上げ、借り換え期間の柔軟化、床面積要件の緩和など、住宅購入やローンの見直しを検討する方にとって、実用性の高い改正内容となっています。
金利上昇が続く中、住宅ローン選びに不安を感じる方も多いかと思いますが、大切なのは「不安だから避ける」ことではなく、制度の内容を正しく理解したうえで、自分の暮らしや将来設計に合った選択をすることです。固定金利と変動金利、それぞれの特徴を踏まえ、無理のない返済計画を立てることで、長く安心して住み続けられる住まいづくりにつながります。
宇治市で住まい探しをされる方にとっても、子育て支援制度と住宅ローンを上手に組み合わせることで、より現実的で安心感のある資金計画を描くことができるでしょう。未来Designでは、物件選びはもちろん、住宅ローンの選定や借り換えのご相談まで、一つひとつ丁寧にお手伝いしています。住まいに関するお悩みがありましたら、どうぞお気軽にご相談ください。