不動産を売却するときの流れは？売却までのステップや必要書類について解説 | 宇治エリアの不動産購入、売却、賃貸のことなら未来Designへ

不動産売却は大きなお金が動くだけでなく、複数の段階を踏む必要があります。
そのため、スムーズに進めるためには不動産売却の流れや必要書類などを把握しておくことが大切です。
今回は不動産売却を検討している方に向けて、流れや必要書類、ポイントを解説します。
 
不動産を売る時は、不動産会社に仲介を依頼して買主を探す方法が一般的です。不動産会社の仲介の流れは以下の通りです。
 

1.査定の依頼

仲介してもらう不動産会社を選び、物件の売り出し価格を決めるために査定を依頼します。不動産査定には「簡易査定」と「訪問査定」の2種類があります。
 
訪問査定の方が簡易査定より精度が高いため、より正確な金額が知りたい場合には訪問査定がおすすめです。ただし、最終的な売り出し価格は、不動産会社ではなく売主が決める必要があります。そのため不動産会社の査定は「相場を知るため」の依頼であるため、いくつかの不動産会社に依頼するといいでしょう。
 

2.媒介契約の締結

次に、売買の仲介を依頼する「媒介契約」を結びます。
媒介契約とは、一般媒介、専任媒介、専属専任媒介の3種類に分類されており、それぞれ売却活動における売主の自由度や不動産会社に課される義務が異なります。
 

	特徴	メリット	デメリット
一般媒介	複数の不動産会社に仲介を依頼することができる契約	・不動産会社選びで失敗しにくい ・人気物件であればより有利な条件で売却しやすい	・自ら複数の不動産会社とやりとりしなければならない ・特典サービスが受けられない場合がある
専任媒介	不動産会社1社とのみ契約を結ぶことができる	・窓口が1つになるため取引しやすい ・自分で買主を見つけた場合、直接取引できる	・不動産会社選びが重要になる ・契約期間中は原則として解約が認められない
専属専任媒介	不動産会社1社とのみ契約を結ぶことができる	・物件情報の告知が早い ・売却活動の報告が多い	・自分で買主を探す直接取引が認められない

 

3.売却活動

媒介契約を結んだ不動産会社とともに売却活動の開始です。
不動産会社は広告・宣伝を行い購入希望者を募り、内覧のセッティングをします。
居住中の場合は内覧の対応は売主自らが行います。
 

4.決済・引き渡し

物件の引き渡しは決済と同日中に行われることが多く、同時に所有権を売主から買主に移す「所有権移転登記」手続きも行われます。
一般的に所有権移転登記は買主が行い、司法書士に手続きを代行してもらうケースも多いです。

一方で売主が住宅ローンを利用して物件を購入した場合、売主は住宅ローンを完済したら必ず抵当権抹消登記を行う必要があります。
 
 

5.確定申告

不動産売却で生じた利益は「譲渡所得」といいます。
この譲渡所得は所得税や住民税の課税対象となるため納税の義務があります。
ただし住宅売却による譲渡所得については節税に活用できる特例もあるため、要件を満たせば税金が軽減される場合があります。
譲渡所得の確定申告の際には、控除や特例の対象かをあらかじめチェックしておきましょう。
 
 
不動産売買ではさまざまな書類を準備する必要がありますが、売却時には購入時よりも必要書類が多くなります。

なぜなら、中古物件の売却は、権利の所在を示す書類や、土地面積がわかる書類を不動産会社へ提出する必要があるからです。
中でも重要度の高い書類は以下の5つです。
 
上記以外でも不動産会社に用意してもらう書類や、買主に提出してもらう書類などが複数存在します。

ただし、必要書類といっても、必須のものからスムーズな売却のために用意しておくと望ましいといったレベルのものまでさまざまです。
また、一戸建てとマンションのどちらを売却するかによっても必要書類は変わります。
そのため、必要書類に関しては不動産売却に臨む際に直接不動産会社に問い合わせして確認するのが望ましいでしょう。
 
 

・役所/役場

固定資産税・都市計画税納税通知書や住民票、は役所や役場で取得できます。
最寄りの役所に行き申請書を提出し取得してください。申請書は役所や役場に備え付けられているため、不明な点があれば受付の人に確認するといいでしょう。
 

・登記所

登記識別情報の受け取りはオンライン、もしくは書面にて登記所へ申請する必要があります。

1.オンライン申請
登記識別情報は原則「登記・供託オンライン申請システム」を通して通知されます。登記・供託オンライン申請システムは登記所の窓口へで向かわずに登記申請や公文書の取得ができるサービスです。

2.書面申請
登記を書面で申請する場合には、申請書類上で希望した送付場所に登記識別情報通知書が届きます。申請の際には、任意の場所に申請書類の郵送を希望する旨と送付先の区分を記載することが大切です。
 

・法務局

建物図面は基本的に不動産を購入した際に受け取るものです。しかし、相続により取得した不動産などで手元にない場合には法務局にて取得することができます。
 
 
不動産を売る時の費用の項目は以下のようになります。税金以外の諸費用を売却金額から差し引いた物が譲渡所得となります。


 
冒頭でお伝えした通り、不動産売却では大きなお金が動くうえにいくつものステップを踏む必要があります。
不動産売買の取引方法については電子化が進んでいることもあり、その過程や必要書類なども変化していく可能性があります。
そのため、不動産売買を納得できる形で進めていくには、最新の情報をチェックしながらお金とスケジュールの計画を綿密にたてることが大切です。同時に、信頼できる不動産会社と取引を進めていくことが重要なポイントになります。

特にマイホームを買い換える場合は、不動産売却と購入を並行して進めることになるため手続きも多く、留意すべきポイントも増えてきます。
しっかりと流れを確認し、電子化手続きなども活用しながら後悔のないように計画をたてるようにしましょう。
 
 
今回は不動産を「売る」ときの流れや必要書類について解説しました。
不動産売却では不動産会社との相性も重要になります。会社だけでなくどの担当者と手続きを進めていくかによってもやりやすさは大きく変わってきます。
大切なことは「専門知識があるか」「ノウハウや経験値があるか」「信頼できるか」の3つを見極めることです。 大事な物件を売却するわけですから、担当者を信頼できなければ後悔が残ってしまう可能性が高くなります。
まずは、不動産会社選びと担当者選びを入念に行い、安心して任せられる相手を見つけることがポイントとなります。
流れやどのような書類が必要かをしっかりと把握し、悔いのない不動産売却を行えるようにしましょう！