マンション売却のベストなタイミングとは？ | 宇治エリアの不動産購入、売却、賃貸のことなら未来Designへ

よりよい条件でマンションを売却したい場合、売却タイミングはどのように見極めればよいのでしょうか。今回は、マンション売却の際に知っておきたい6つのポイントについて、解説します。

    物件を売却したいと思ったときにまず把握しておきたいのが、売値の相場と動向を知ることです。

①売却値の相場を調べる
相場を調べることができるサイトには、「レインズマーケットインフォメーション」や「土地総合情報システム」があります。これらのサイトで、売りたい物件と同じような条件の物件が、どの程度の価格で売却されたかを確認するとよいでしょう。

売りたい物件と同じような条件の物件がない、自分一人で調べるのは不安という方は、不動産会社へ問い合わせてみることをおすすめします。

②売却値の動向を把握する
日本全国のマンション価格は、新型コロナウィルスの感染拡大以降、上昇傾向にあります。その理由として、主に以下の2つのポイントが考えられます。
・リモートワークになり、自宅で仕事をする人が増えたため、自宅により快適な環境を求める人が増えた。
・主に都心では、2021年の東京オリンピック以降、建設需要が増えて建設費の相場が高騰し、新築マンションの価格も上昇。そのため、中古マンションの売れ行きが伸びている。

具体的な動向については、国土交通省が「不動産価格指数」という数値を毎年発表しています。
こちらを参考にし、相場がどう推移しているのか見てみましょう。そして、以下のようにタイミングを考えます。
・右肩下がりが続く：早く売ったほうが得
・右肩上がりが続く：遅く売ったほうが得
・横ばい：いつ売っても同じ

いつまで右肩上がりや右肩下がりが続くかは、明確に見極めることは難しいかもしれませんが、参考になりそうな資料から、よりよい売り時を予測をすることは可能です。
 
 
マンションでは、12～15年に一度くらいの頻度で、マンションの共有部分の修繕を行う「大規模修繕」が予定されています。
大規模修繕前に売却をするメリットとしては、大規模修繕後よりも築年数が浅くなるため、より高値で売却できる点が挙げられます。しかし、前回の大規模修繕から10年以上経過している場合には、大規模修繕前だと外観や共用部分などが、少し古くなっていたり、汚れている部分も出てくる頃ですので、高額で売れない場合もあることを理解しておきましょう。

一方、大規模修繕後のマンションは、綺麗な印象を与えることができ、不具合も修繕されるため、購入する人も安心して住むことができます。しかし、大規模修繕の費用は回を重ねる毎に上がることが多いため、大規模修繕後は修繕積立金が値上がりする可能性があります。修繕積立金は、次の買い主の負担となるため、買い主が見つかりにくくなることがあります。

大規模修繕の予定を把握しておくことはもちろん、大規模修繕の前後、それぞれに売却することのメリット・デメリットを理解して、売却時期を決めるようにしましょう。
 
  築年数が経っているほど物件は劣化するため、築年数によって売却値に差が出ます。具体的に、5年毎にどのような状況になるのか、解説します。

・築5年未満
内装や設備の劣化が少ないため、新築時とほとんど変わらない価格で売却できることが多いでしょう。

・築5年から10年未満
中古マンションといえどまだ内装や設備の劣化が少ない状態の物件が多いです。築5年未満の物件に比べると販売価格は下がってしまいますが、購入者としては購入しやすい価格となり、売れやすい物件となるでしょう。

・築10年以上
物件価格が下がり、購入者としても「古い」というイメージを持ちやすくなります。この時期になると、設備の修繕も必要となることから、修繕積立金などの費用が増額になる場合もあります。 さらに、築20年以上経つとフルリフォームが必要となり、築30年以上経つと資産価値がほとんどなくなってしまうことも覚えておきましょう。
 
  物件の所有期間によって、「譲渡所得税」の税率が変わります。「譲渡所得税」とは、物件の売却で利益が出た場合に発生する税金のことで、物件の所有期間が5年超か以下によって、長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられます。
具体的な税率は、以下のとおりです。

・長期譲渡所得（5年を超える）：住民税 5%　所得税 15%
・短期譲渡所得（5年以下）：住民税 9%　所得税 30%

このように、5年を境に、税率が異なります。特に、所得税については、5年を超えると半分の税率になりますので、5年を超えてから売却を検討するのもよいでしょう。

しかし、譲渡所得税には特例もあります。条件が合えば、特例を活用してお得に売却をすることもできますので、しっかり確認しておくようにしましょう。ここでは3つの特例について、紹介します。
 
 

①3000万円の特別控除

3000万円の特別控除は、物件を売却したときの利益から、最大3000万円分の税金を差し引くことができる特例です。この特例を受ける場合には、下記のような適用条件を満たしていることが必要です。

・自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。
・売った年の前年および前々年に、マイホームの買換えやマイホームの交換の特例の適用を受けていないこと。
・売った家屋や敷地等について、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けていないこと。
・災害によって滅失した家屋の場合は、その敷地に住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
・売手と買手が、親子や夫婦など特別な関係でないこと。

詳細については、国税庁のホームページ「No.3302 マイホームを売ったときの特例」に記載されています。
 
 

②空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例

売却する物件が空き家の場合には、「空き家に係る譲渡所得の特別控除の特例」を受けられる可能性があります。この特例は、相続した空き家を売却した際の譲渡所得の金額から、最大3000万円分まで控除される特例です。
この特例を受ける場合には、下記のような適用条件を満たしていることが必要です。

・売った人が、相続または遺贈により被相続人居住用家屋および被相続人居住用家屋の敷地等を取得したこと。
・相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋を売るか、被相続人居住用家屋とともに被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
・相続または遺贈により取得した被相続人居住用家屋の全部の取壊し等をした後に被相続人居住用家屋の敷地等を売ること。
・相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
・売却代金が1億円以下であること。

詳細については、国税庁のホームページ「No.3306 被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」に記載されています。
 
 

③マイホームの軽減税率

マイホーム（居住用財産）を売って、一定の要件に当てはまるときは、長期譲渡所得の税額を通常の場合よりも低い税率で計算する軽減税率の特例の適用を受けることができる特例です。
この特例を受ける場合には、下記のような適用条件を満たしていることが必要です。

・日本国内にある自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地を売ること。
・売った年の1月1日において売った家屋や敷地の所有期間がともに10年を超えていること。
・売った年の前年および前々年にこの特例の適用を受けていないこと。
・売った家屋や敷地についてマイホームの買換えや交換の特例など他の特例の適用を受けていないこと。
・親子や夫婦など「特別の関係がある人」に対して売ったものでないこと。

詳細については、国税庁のホームページ「No.3305 マイホームを売ったときの軽減税率の特例」に記載されています。
  不動産においては、1年に2回売り時とされるタイミングがありますので、そのタイミングも押さえておきましょう。
売り時にベストと言われる時期は3月と10月です。3月は、4月からの新生活に備えて、引っ越しをする人が増えるため、10月は多くの企業で人事異動となるタイミングだからです。

物件を売却する場合には、販売開始の3ヶ月前には、不動産会社に売却を希望する旨を相談し、売却準備を進めていきましょう。
  出産して子どもの人数が増えたり、子どもが独立をして夫婦二人暮らしになることから、現在の住まいを売却して住み替えをする人も少なくありません。
家族構成やライフステージの変化によって、マンションを売却する場合にも、これまで挙げてきたさまざまなポイントを考慮して、ベストな売却タイミングを検討していきましょう。
 
マンションを売却するベストなタイミングを知るためには、世の中の流れや、売ろうとしている物件の状況をしっかりと把握することが重要であることがわかりました。
物件を売却するというのは大きなお金が動くことですし、税金のことも理解しておく必要があります。不明点がある場合には、プロにアドバイスをもらい、納得のいく売却タイミングを掴むようにしましょう。