住宅の「住み替え」、どんな準備をしたらいい？ | 宇治エリアの不動産購入、売却、賃貸のことなら未来Designへ
住宅の「住み替え」、どんな準備をしたらいい？
不動産の売買取引を伴う「住み替え」を行う場合には、賃貸物件から賃貸物件への引っ越しよりも準備に時間がかかります。また費用も高額になるため、念入りに準備を進めていけると理想的です。今回は、住み替えを検討し始めたら着手したい準備内容について、詳しく解説します。
住み替えとは、「物件を売る・買う」といった、不動産の売買取引を伴う住居変更（引っ越し）を指します。不動産の売買取引を伴うものですので、賃貸物件から賃貸物件への引っ越しは住み替えに含まれません。
住み替えは、不動産の売買を伴う分、賃貸物件から賃貸物件の引っ越しよりも準備に時間がかかります。
住み替えにかかる期間は、一般的に
・中古物件に住み替える場合：3～6ヶ月
・住宅を新築して住み替える場合：6～12ヶ月
とされています。
また、住み替えは大きなお金が動くことにもなりますので、しっかり準備を進めていきましょう。
では、住み替えのための準備としてなにから始めていけばいいのでしょうか。まず、下記の3つのことから着手してみましょう。
①現在の住まいの売却相場を調べる
まずは、現在の住まいの売却相場を知るために、不動産会社に相談をしましょう。そうすることで、住み替えの流れを整理してもらえたり、資金計画の相談に乗ってもらうこともできるでしょう。
ここで注意したいのが、不動産売買に強い不動産会社を選ぶことです。各社の強みを調べるためには、それぞれのホームページを確認してみるとよいでしょう。ホームページでは、自社の強みや取引実績を公開していることもありますので、不動産売買の実績がしっかりとある会社かどうかをチェックしましょう。
②断捨離を進める
新居に引っ越すことになりますので、少しでも引っ越しが楽になるよう、不要な物はどんどん処分していきましょう。
また、居住したまま家を売却する場合には、物が多いと内覧の際にマイナスイメージに繋がってしまいます。スッキリとした内観を見せられるように、準備を進めていきましょう。
③必要書類を準備する
物件があっという間に売れてしまった場合、その後の手続きで手間取ることのないよう、必要書類はあらかじめ揃えておきましょう。必要書類についても、不動産会社に確認してみましょう。
特に物件が共有名義となっている場合には、共有者全員の書類が必要になります。不備のないよう、早め早めに用意しましょう。
住み替えをする際には、物件売却時と新規物件購入時、それぞれに費用がかかります。どの程度の費用が発生するのか、具体的に解説します。
①物件売却にかかる費用
物件を売却する際には、
・仲介手数料
・印紙税
・譲渡所得税・復興特別所得税・住民税
が発生します。
②物件購入にかかる費用
物件の購入時にかかる費用は、一般的に購入額の5〜8%とされています。内訳は、以下のとおりです。
・物件購入費用：2,500～5,000万円程度
・仲介手数料：（購入額×3.3％）＋ 6.6万円＋消費税
・印紙税：1～6万円
・住宅ローン関連事務手数料／保証料：3～5万円＋消費税＋別途保証料
（または、融資金額×2%＋消費税）
・保険料（火災保険・地震保険・団体信用保険など）：保険会社により異なる
・登記費用：住み替えのケースにより異なる
不動産売却と異なる点は、住宅ローンを組む場合、関連事務手数料が発生することと、自分が所有していると証明するために登記をする必要がある点です。
物件が必ずしもスムーズに売却できるとは限りません。万が一のことを考えると不安になってしまうかもしれませんが、いざという時に慌ててしまうことのないよう、事前に物件売却がうまくいかない場合のことも考えておきましょう。
そのような場合の解決方法のひとつに、一戸建てやマンションの「不動産買取」の利用が挙げられます。
不動産買取とは、不動産会社が直接家を買い取り、現金化する仕組みです。不動産会社と条件が合えばすぐに売買契約になるため、短期間でまとまった金額を作ることができます。ただし、買取価格は市場の売却価格に比べ、1～3割ほど低くなってしまいますので、注意が必要です。
先行して新居を購入し、なかなか物件が売れない場合などは、ダブルローンの支払が継続してしまう可能性もあり、それよりは不動産買取を選択した方がいい場合もあります。不動産買取するかどうかについては、不動産会社に相談をしながら、慎重に決めていきましょう。
住み替えを行う場合、売却と購入それぞれに数ヶ月から1年程度の期間がかかることがわかりました。物件の保有期間が変わると、税率も変わる場合がありますので、慎重に住み替えのタイミングを決定しましょう。
また、物件売却と購入、どちらにも高額な費用がかかることもわかりました。保有物件が高額で売却できるとは限らないため、諸経費が支払えるよう資金も用意しておくことができると安心ですね。
＊目次＊
1.「住み替え」とは
住み替えは、不動産の売買を伴う分、賃貸物件から賃貸物件の引っ越しよりも準備に時間がかかります。
住み替えにかかる期間は、一般的に
・中古物件に住み替える場合：3～6ヶ月
・住宅を新築して住み替える場合：6～12ヶ月
とされています。
また、住み替えは大きなお金が動くことにもなりますので、しっかり準備を進めていきましょう。
2.住み替えのための準備
①現在の住まいの売却相場を調べる
まずは、現在の住まいの売却相場を知るために、不動産会社に相談をしましょう。そうすることで、住み替えの流れを整理してもらえたり、資金計画の相談に乗ってもらうこともできるでしょう。
ここで注意したいのが、不動産売買に強い不動産会社を選ぶことです。各社の強みを調べるためには、それぞれのホームページを確認してみるとよいでしょう。ホームページでは、自社の強みや取引実績を公開していることもありますので、不動産売買の実績がしっかりとある会社かどうかをチェックしましょう。
②断捨離を進める
新居に引っ越すことになりますので、少しでも引っ越しが楽になるよう、不要な物はどんどん処分していきましょう。
また、居住したまま家を売却する場合には、物が多いと内覧の際にマイナスイメージに繋がってしまいます。スッキリとした内観を見せられるように、準備を進めていきましょう。
③必要書類を準備する
物件があっという間に売れてしまった場合、その後の手続きで手間取ることのないよう、必要書類はあらかじめ揃えておきましょう。必要書類についても、不動産会社に確認してみましょう。
特に物件が共有名義となっている場合には、共有者全員の書類が必要になります。不備のないよう、早め早めに用意しましょう。
3.住み替えにかかる費用
①物件売却にかかる費用
物件を売却する際には、
・仲介手数料
・印紙税
・譲渡所得税・復興特別所得税・住民税
が発生します。
【仲介手数料】
仲介手数料とは、不動産会社に支払う手数料のことです。売却金額が400万円を超える場合、仲介手数料は、上限金額が「（売却額×3.3％）＋ 6.6万円 + 消費税（10％）」と定められています。
例えば、物件を3,000万円で売却した場合の仲介手数料は、
（3,000万円×3.3％）＋ 6.6万円 + 消費税10%(105,600円)=1,161,600円
となります。
仲介手数料とは、不動産会社に支払う手数料のことです。売却金額が400万円を超える場合、仲介手数料は、上限金額が「（売却額×3.3％）＋ 6.6万円 + 消費税（10％）」と定められています。
例えば、物件を3,000万円で売却した場合の仲介手数料は、
（3,000万円×3.3％）＋ 6.6万円 + 消費税10%(105,600円)=1,161,600円
となります。
【印紙税】
不動産の売買契約書には、収入印紙を貼付する必要があり、契約書に記載する物件の売却金額によって金額が異なります。主な印紙税額は、以下の通りです。
・売却金額 500万円を超え 1,000万円以下のもの：1万円
・ 1,000万円を超え 5,000万円以下のもの：2万円
・ 5,000万円を超え 1億円以下のもの：6万円
不動産の売買契約書には、収入印紙を貼付する必要があり、契約書に記載する物件の売却金額によって金額が異なります。主な印紙税額は、以下の通りです。
・売却金額 500万円を超え 1,000万円以下のもの：1万円
・ 1,000万円を超え 5,000万円以下のもの：2万円
・ 5,000万円を超え 1億円以下のもの：6万円
【譲渡所得税・復興特別所得税・住民税】
物件を売却して得た所得（譲渡所得）に対して、譲渡所得税・復興特別所得税・住民税が発生します。ただし、譲渡所得がない場合には、譲渡所得税は発生しません。
まず、譲渡所得は「物件の売却金額－（取得費＋諸経費）」で算出することができます。
取得費とは、家を改良したり、土地を購入したときの購入費用、減価償却費などです。そして、諸経費は、前述の仲介手数料や印紙税などを指します。
税率は、物件の保有期間によって異なります。具体的には、
・5年以下：譲渡所得の39.63%（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
・5年超え・10年未満：譲渡所得の20.315%（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
・10年以上（「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が適用される場合）：
譲渡所得のうち6,000万円までの部分：譲渡所得の10％
譲渡所得のうち6,000万円を超える部分：譲渡所得の15％＋600万円
となっています。
例えば、譲渡所得が900万円で保有期間が4年間の場合の納税額は、以下のようになります。
900万円×39.63％= 3,566,700円
物件を売却して得た所得（譲渡所得）に対して、譲渡所得税・復興特別所得税・住民税が発生します。ただし、譲渡所得がない場合には、譲渡所得税は発生しません。
まず、譲渡所得は「物件の売却金額－（取得費＋諸経費）」で算出することができます。
取得費とは、家を改良したり、土地を購入したときの購入費用、減価償却費などです。そして、諸経費は、前述の仲介手数料や印紙税などを指します。
税率は、物件の保有期間によって異なります。具体的には、
・5年以下：譲渡所得の39.63%（所得税30％＋復興特別所得税0.63％＋住民税9％）
・5年超え・10年未満：譲渡所得の20.315%（所得税15％＋復興特別所得税0.315％＋住民税5％）
・10年以上（「マイホームを売ったときの軽減税率の特例」が適用される場合）：
譲渡所得のうち6,000万円までの部分：譲渡所得の10％
譲渡所得のうち6,000万円を超える部分：譲渡所得の15％＋600万円
となっています。
例えば、譲渡所得が900万円で保有期間が4年間の場合の納税額は、以下のようになります。
900万円×39.63％= 3,566,700円
②物件購入にかかる費用
物件の購入時にかかる費用は、一般的に購入額の5〜8%とされています。内訳は、以下のとおりです。
・物件購入費用：2,500～5,000万円程度
・仲介手数料：（購入額×3.3％）＋ 6.6万円＋消費税
・印紙税：1～6万円
・住宅ローン関連事務手数料／保証料：3～5万円＋消費税＋別途保証料
（または、融資金額×2%＋消費税）
・保険料（火災保険・地震保険・団体信用保険など）：保険会社により異なる
・登記費用：住み替えのケースにより異なる
不動産売却と異なる点は、住宅ローンを組む場合、関連事務手数料が発生することと、自分が所有していると証明するために登記をする必要がある点です。
4.物件売却がうまくいかない場合のことも考えておく
そのような場合の解決方法のひとつに、一戸建てやマンションの「不動産買取」の利用が挙げられます。
不動産買取とは、不動産会社が直接家を買い取り、現金化する仕組みです。不動産会社と条件が合えばすぐに売買契約になるため、短期間でまとまった金額を作ることができます。ただし、買取価格は市場の売却価格に比べ、1～3割ほど低くなってしまいますので、注意が必要です。
先行して新居を購入し、なかなか物件が売れない場合などは、ダブルローンの支払が継続してしまう可能性もあり、それよりは不動産買取を選択した方がいい場合もあります。不動産買取するかどうかについては、不動産会社に相談をしながら、慎重に決めていきましょう。
【まとめ】
住み替えを行う場合、売却と購入それぞれに数ヶ月から1年程度の期間がかかることがわかりました。物件の保有期間が変わると、税率も変わる場合がありますので、慎重に住み替えのタイミングを決定しましょう。
また、物件売却と購入、どちらにも高額な費用がかかることもわかりました。保有物件が高額で売却できるとは限らないため、諸経費が支払えるよう資金も用意しておくことができると安心ですね。
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