住宅ローン返済中の「住み替え」、方法・手順と注意点を解説！ | 宇治エリアの不動産購入、売却、賃貸のことなら未来Designへ

住宅ローン返済中であっても、転勤や家族構成の変化により、現在の住まいを売却して新居を購入する「住み替え」を検討する場合もあるでしょう。そこで今回は、ローン返済中の住み替えの方法や手順、注意点について詳しく解説します。

    住宅ローン返済中の住み替えは、「売却予想価格」と「ローン残債額」によって売却方法や手順が異なります。

そのため、まずは現在の住まいの資産価値をリサーチしてみましょう。自分で手軽に調べられる方法としては、インターネット上で資産価値を調べてみるのがおすすめです。
たとえば、「レインズマーケットインフォメーション」というサイトで、現在の住まいの条件（エリア・築年数・間取りなど）を検索してみると、売却価格の相場を知ることができます。
また、不動産会社に査定を依頼するのもよいでしょう。不動産会社を選ぶ際には、各社のホームページを確認し、不動産売買に強い会社を探すことが大切です。また、信頼できる営業担当者かどうかも見極めるようにしましょう。

同時に、ローンの残債額も確認します。
ローン残債より、売却予想価格が上回る場合を「アンダーローン」、ローン残債より売却予想価格が下回る場合を「オーバーローン」と呼びます。それぞれの場合で売却方法が異なります。
 

①「アンダーローン」の場合の売却方法

売却予想価格がローン残債を上回っているため、売却時にローンを完済することができます。さらに手元に資金が残る場合には、新居購入の初期費用や新たな住宅ローンの頭金にしてもよいでしょう。

アンダーローンの場合の一般的な売却方法の流れは、まず現在の住まいを売却し、新居を購入する「売り先行」です。
先に新居を購入する、いわゆる「買い先行」も可能ですが、ダブルローン（※後述）となるため、返済が二重になる期間に注意しましょう。
 

②「オーバーローン」の場合の売却方法

売却予想価格がローン残債を下回っているため、売却時にローン残債分を別に用意し、支払えるかどうかを確認しましょう。売却時に全額支払うことができれば問題ありません。

万が一、資金が用意できない場合には、「住み替えローン」が利用できるかどうか検討してみましょう。住み替えローンを契約すると、現在のローン残債と新居のローンをまとめて借りることができます。

住み替えローンのほかに、「ダブルローン」で住み替えるという方法もあります。ダブルローンとは、住んでいた住まいのローンと新居のローンを二重で支払うローンのことです。
ダブルローンを選択することにより、先に新居を購入する「買い先行」が可能になります。また、高く売れるタイミングを待って前の住まいを売却することができます。前の住まいと新居を両方保有していることになりますので、引っ越しも自分の都合のいいタイミングで行うことができます。

上記のようなメリットがある一方、ダブルローンにする最大のデメリットは、金銭的な負担が増えることです。前の住まいと新居の2つのローンの借り入れ審査を行うことになるため、利用できる金融機関が少なく、審査も厳しくなります。

売却と新居購入にあたり、費用・スケジュールなど重視したいことは何か、ローンを支払う場合には無理なく完済することができるのかどうか、しっかりとシミュレーションを行いましょう。
 
では、住み替えローンを利用する場合には、どのような手続きをすればよいのでしょうか。 不動産会社に現在の住まいの売却相談をし、ローン残債を確認した後の手順について、ご紹介します。
 

①住み替えローンの取扱いがある金融機関を探す

住み替えローンの取扱いがある金融機関はいくつかありますが、金融機関ごとに金利や審査基準が異なります。特に、住み替えローンの金利は高いため、しっかりと金融機関の比較検討を行いましょう。その他の条件も確認し、住み替えローンを依頼する金融機関を決定します。
 

②住み替えローンを利用できる条件に合致しているか確認する

依頼する金融機関が決まったら、利用条件を確認しましょう。
主な利用条件として「新しく購入する住居であること」、「ローン残債があること」、「借入金を遅滞なく返済していること」などが挙げられます。さらに、年収や勤続年数などの条件が求められることもあります。
また、ローンの申し込みができる上限年齢も決まっていますので、その点も忘れず確認しておきましょう。
 

③借入審査を受ける

いよいよ借入審査を受けます。
無事に審査をクリアしたら、融資の実行と現在の住まいの売却・引渡し、ローンの完済、購入予定の新居の決済・契約と、現在の住まいの売却と新居の購入手続きが進んでいきます。
  住宅ローンの残債があっても、住み替えを行うことはできます。しかし、無理な資金計画を立てて生活が苦しくなることのないよう注意が必要です。どのようなことに気をつければよいのか、3つのポイントをお伝えします。

①できるだけ確実な返済計画を立てる

住み替えでは、現在の住まいの売却、新居の購入それぞれに手続きのための費用もかかり、中には仮住まいの費用が必要となるケースもあります。それぞれの費用を多めに見積もり、余裕のある返済計画を立てるようにしましょう。
また、転職や業績不振による収入減や、病気やケガによる休職の可能性も踏まえ、ボーナスや退職金などの一時金に依存しすぎないようにしましょう。
 

②過剰な借り入れはしない

住み替えローンを検討する場合、過剰な借り入れはしないように注意しましょう。
過剰に借り入れをするということは、返済額も大きくなりますし、返済期間も長期になります。たとえば、住み替え時の年齢が40歳で、35年ローンを組むと、完済するのは75歳になってしまいます。
教育資金や老後資金も必要となるなかで、果たして完済できるのかどうか、冷静に検討するようにしましょう。
 

③ 売却と購入は同じ不動産会社に依頼する

現在の住まいの売却と新居の購入は、それぞれのタイミングが重要となるため、スケジュール調整がうまくいくに越したことはありません。
現在の住まいがなかなか売れないなど、予想外のことも起きる可能性がありますので、スケジュール調整がしやすいように、売却と購入を依頼する不動産会社は同じ会社を選ぶようにしましょう。
  万が一、住み替えローンが通らなかった場合には、「任意売却」を検討してみるとよいでしょう。 任意売却とは、住宅ローンの返済ができなくなってしまい、売却後も住宅ローンが残ってしまう不動産を金融機関の合意を得て売却する方法です。
任意売却を検討する必要がある場合には、早めに不動産会社と金融機関へ相談をしましょう。
 
住み替えを行うには、現在の住まいの売却額で住宅ローンを完済できたり、新居購入資金の用意があるのが理想です。しかし、築年数が経っているなどの住まいの条件や、早急に新居へ引っ越さなくてはならないなど、なかなか理想通りにいかない場合もあるでしょう。
そのような場合には、住み替えローンが利用できることがわかりました。利用条件や注意点をしっかりと把握し、ライフプランも踏まえたうえで、計画的に活用しましょう。