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不動産コラム
相続した空き家を賢く売る3つのポイント「売却方法・税金・特例」について解説!

相続した空き家を賢く売る3つのポイント「売却方法・税金・特例」について解説!

家を相続したものの、その後誰も住まず空き家になってしまう場合、どのように売却すればいいのでしょうか。今回は、相続した空き家を賢く売るための売却方法と、それに関わる税金と特例について解説します。

 
*目次*
1.相続発生から空き家売却までの流れ

2.空き家の売却方法3つ

3.相続に関わる4つの税金

4.空き家売却に関わる3つの特例

まとめ
 

1.相続発生から空き家売却までの流れ

まず、相続発生から空き家を売却するまでの流れを簡単にご紹介します。
 

✓死亡届の提出

相続において、亡くなった人のことを「被相続人」と呼びます。被相続人の死亡を知ってから7日以内死亡診断書と死亡届を役所に提出します。
 

✓遺言書の確認

相続時には、遺言書の有無が重要となります。
遺言書がある場合、家庭裁判所で検認手続きをします。勝手に開封してしまうと5万円以下の過料に処せられるので、扱いには注意が必要です。
 

✓法定相続人の確定

配偶者は常に法定相続人となり、続いて子(認知している子や養子も含む)、父母、兄弟姉妹の順と法律で定められています。
遺言書がある場合は、遺言の内容が優先されます。しかし、遺言書がない場合には、法定相続人を特定するために被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本などを取り寄せなくてはなりません。
 

✓相続財産の洗い出し

相続する財産を把握するために、被相続人名義の資産をすべて洗い出します。
財産とは、動産や不動産、現預金、株式などのプラスの資産、住宅ローン、カードローンなどのいわゆる「借金」のような、マイナスの財産の両方を指します。
プラスの財産からマイナスの財産と葬祭費用を差し引き、相続財産が決まります
 

✓遺産分割協議と遺産分割協議書の作成

法定相続人と相続財産の確定後、法定相続人全員で誰が何をどのように分けるかについて話し合います。話し合いがまとまったら「遺産分割協議書」を作成します。遺産分割協議書は、法定相続人の署名捺印がないと認められないため、作成する際には注意しましょう。
 

✓相続登記

不動産を相続する場合には、名義変更が必要です。被相続人の名義から、相続する人の名義に変更するための手続きを「相続登記」と呼びます。法務局に必要書類を提出し、登録免許税を納めます
 

✓不動産の売却

相続登記が完了したら、売却活動をスタートさせることができます。査定から売却までの期間は、一般的に約3ヶ月から6ヶ月程度かかります。複数の不動産会社に仲介を依頼しましょう。
 

2.空き家を売却する3つの方法


一口に空き家を売却するといっても、その方法には色々な選択肢があります。ここでは、3つの売却方法についてご紹介します。
 

①そのまま売却する

家を解体せずに「中古住宅」、もしくは「古家(ふるや)付き土地」として売却する方法です。

中古住宅は、同条件の新築住宅に比べ、安価で手に入れられるため、家の購入費用を抑えたい人からのニーズがあります。さらに、自分好みの間取りや内装にリフォームしたい人からの需要も期待できるでしょう。 また、古家付き土地の場合は解体費用が不要になるため、売却にかかる費用を減らすことができます。

築20年を目安として、築20年以内なら「中古住宅」、築20年以上が経過しているのなら「古家付き土地」として販売するのがよいでしょう。
 

②更地にして売却する

空き家を解体して更地にしてから、売却する方法もあります。
更地にするメリットは、古家付き土地と比べ、解体費用が不要なことから、早く買い手が見つかる可能性が高い点です。

建物の老朽化が進んでいたり、リフォームやリノベーションに多額の費用がかかる場合に、更地にして売却する方法はおすすめです。解体費用は発生しますが、解体費用を売却価格に上乗せできる場合があります。
しかし、更地にすると建物付きの場合と比較して、土地にかかる固定資産税や都市計画税が高額になりますので、それぞれの税金について確認をした上で売却方法を決定しましょう。
 

③不動産会社に買い取ってもらう

空き家を不動産会社に買い取ってもらう方法もあります。

この方法は、とにかく早く売りたい方におすすめです。なぜなら、この方法なら、最短1週間で売買契約ができ、1か月ほどで残代金の決済までを完了できるからです。
しかし、売却価格は市場の相場より安くなってしまうので注意が必要です。リフォーム代を差し引いた価格で買い取られるため、相場の約6〜8割程度の価格になるでしょう。
 

3.家の相続に関わる4つの税金

家の相続や売却の際には、税金が発生する場合があります。ここでは、相続に関わる4つの税金について解説します。
 
①相続税
財産の価額の合計額に対して、基礎控除額が決められています。その額を超える相続を取得した場合「相続税」が発生します。
 
②登録免許税
相続登記において、名義変更のときにかかる税金を「登録免許税」といいます。 税率は、固定資産税評価額×0.4%となっています。
 
③印紙税
家の売買が成立し、契約書作成時にかかる税金を「印紙税」といいます。
税率は、数千円から数十万円と売却価格によって変動します。
 
④譲渡所得税・住民税・復興特別所得税
家を売却した利益に対して、「譲渡所得税」、「住民税」、「復興特別所得税」がそれぞれ発生します。「復興特別所得税」は、令和19年12月末までの措置となっています。
 

4.空き家売却に関わる3つの特例

相続にはさまざまな特例がありますが、その中でも特に知っておくべき3つの特例についてご紹介します。
 

①相続財産を譲渡した場合の「取得費」の特例

取得費とは「相続した不動産を取得したときの金額」のことをいいます。 相続して3年10ヶ月以内に売却した場合、相続税額のうち一定の金額を譲渡した資産の取得費に加えることができます。譲渡所得から一定額を「取得費加算額」として差し引くことができるため、結果的に譲渡所得税の減額になります。
 

②空き家にかかる譲渡所得の3,000万円特別控除の特例

空き家となっている居住用財産を相続し、以下の条件に当てはまる場合には、譲渡所得から3,000万円控除できる特例があります。
 
・1981年5月31日以前に建築された家屋であること(旧耐震基準の家屋)
・相続開始直前に被相続人以外に居住していた者がいなかったこと
・相続日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売却すること
・売却価格が1億円以下であること
・譲渡の時からその譲渡の日の属する年の翌年2月15日までの間に、一定の耐震基準を満たすこととなったこと
 など
 

③居住用財産を譲渡した場合の3,000万円特別控除の特例

被相続人と一緒に住んでいた家を売却したとき、譲渡所得から3,000万円控除できる特例です。事業用や人に貸している家は対象外です。
この特例を利用するためには、以下の条件に当てはまる必要があります。
 
・居住用家屋、または家屋に付随する土地や賃借権を売却すること
・取り壊した場合、1年以内に契約すること
・居住しなくなってから3年目の12月末までに売却すること
・売却した年に住宅ローン控除を受けていないこと
 など


いずれの特例も、ポイントは「居住しなくなってから3年目の12月末までに売却すること」です。特例を利用したい場合には、早めに売却準備を進めていきましょう。
 

【まとめ】


空き家は、そのままにしていると維持費がかかってしまいます。相続後、空き家になってしまう可能性がある場合には、特例も利用できる「3年」を目処に売却を検討してみてはいかがでしょうか。
売却のための不動産会社を選ぶ際は、査定額だけで判断するのではなく、その会社の売却実績や得意なポイント、対応のスピード感なども考慮して判断するようにしましょう。
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