相続税が払えない人必見！『不動産リースバック』の仕組みと3つのメリット | 宇治エリアの不動産購入、売却、賃貸のことなら未来Designへ

不動産を相続したけど、相続税を払えない、なんて人もいるでしょう。そんな時は「不動産リースバック」を検討してみるといいでしょう。

人生のなかで「相続」は突然訪れることもあります。そのため、「不動産リースバック」について知っておくといざという時でも安心です。

今回は不動産リースバックの仕組みや、メリットをご紹介します。
 
リースバックとは、自宅を売却し資金を得るとともに、売却した後の家を借りて継続して住む手法のことを指します。 これは買主(リースバック事業者)と建物賃貸契約を結ぶことで成立します。

不動産リースバックは、不動産を売却して現金化した後も住み続けられるので下記のような悩みを抱えている方に適しています。

・今の家に住み続けたいけど住宅ローンの返済が苦しい
・老後の資金が足りないけど、今の家を離れたくない
・まとまった資金が必要だが、引越ししたくないから売却できない

しかし、いざ不動産リースバックを活用しようと思っても、大切な家を売却することに変わりないため「失敗したらどうしよう」と不安を感じる方も多いと思います。

そのため、不動産リースバックの仕組みやメリットについてよく把握しておくことが大切です。
不動産リースバックの条件については下記記事で紹介しているので合わせて確認してみてください。
離婚後、持ち家に住み続けられる「リースバック」のメリットと契約条件とは？
 
不動産リースバックは、自宅を売却後にもとの所有者がその自宅を借り戻すという仕組みであることから「セール・アンド・リースバック」とも言われています。

不動産リースバックは下記の順に進められます。
１．リースバック利用者(居住者)は自宅を売却し、リースバック事業者は売買代金を支払う
２．リースバック利用者は売却後にリースバック事業者と「建物賃貸契約」を結ぶ
３．リースバック利用者はリースバック事業者に家賃を支払う

リースバックを利用する場合の買主は、主にリースバックを行う不動産会社やファイナンス会社などのリースバック事業者がメインです。

売主は売却すると同時に建物賃貸借契約を結ぶことで、家賃を支払いながらもとの住まいに住み続けることができるのです。
 
不動産リースバックの仕組みは理解したものの、どのようなメリットがあるのか気になりますよね。
ここでは不動産リースバックの6つのメリットを紹介します。
 

1. 売却後も住み慣れた家に住める

不動産リースバックの最大のメリットは売却後も住み慣れた家に住めることです。
通常、不動産売却は所有権が第三者に渡った時点で、その家から退去する必要があります。そのため、引越し費用や手間がかかるだけでなく、新しい生活環境に慣れるまでに負担がかかってしまうでしょう。

その反面、不動産リースバックは売却後も同じ住宅を借りて住み続けることができるので、費用や手間もかからず、通学や通勤に影響もありません。
 

2. 現金化まで時間がかからない

不動産を売却してから現金化までの時間がかからないことも不動産リースバックのメリットです。
通常の不動産売却では、買主を探すところから始まります。他にも手続きが複雑だったり、現金化まで早くて数ヶ月かかったりなど、売却するまでに売主が負担に感じることも多くあります。

一方で不動産リースバックでは、不動産会社やリースバック事業者などの専門業者が買主となります。そのため条件が揃えば、現金化までの時間を短縮できるのです。
 

3. 売却した家を買い戻せる場合もある

不動産リースバックの中には、一定の条件を満たせば、売却した住まいを買い戻せる特約をつけられるものがあります。
これは「買戻し特約」と言われ、定められた期間内に契約で定めた金額を支払うことで、住まいを買い戻せるというものです。

買戻しの特約期間中であっても、家賃を数ヶ月滞納するなどの契約条件の違反があれば、買戻す権利が消失するので注意しましょう。
 

4. 家を所有するコストがなくなる

不動産を所有すると、建物の修繕費に加えて固定資産税や都市計画税などのコストが発生し続けるため、その費用を負担しなければいけません。

一方で不動産リースバックでは、家を売却した後に賃貸住宅として借りることから毎月の家賃と管理費を支払うのみで維持費や税金等のコストを負担する必要がなくなります。

しかし、賃貸住宅であっても家財に対する火災保険や保険料などの費用はかかるので覚えておきましょう。また、リースバック事業者によっては入居時に敷金・礼金がかかることもあるので事前に確認しておくといいでしょう。
 

5. 借金せずに資金調達が可能

不動産リースバックは、資金調達にも有効です。
例えば、老後資金の確保を目的に家を売却したくても、年を重ねると売却活動や引越しが負担になりますよね。また、長年住んでいた場所から離れることに抵抗を感じる人も多いです。
しかし、不動産リースバックでは住み慣れた家に暮らしながらまとまった資金を確保可能なので負担を最小限にできるでしょう。

また、不動産リースバックで得た売却資金は使途を制限されません。そのため、老後資金以外でも事業資金や医療費など、自由に活用できます。
 

6. 審査が不要

資金を調達したいときに銀行や消費者金融を利用したいと考えても、審査が入るので返済事故や返済遅延があると借入ができません。
しかし、不動産リースバックでは審査がありません。

カードローンやキャッシングなど過去の利用で不安がある人や、他社からの借入金額が多い人も不動産リースバックは利用可能です。
 
不動産リースバックの賃貸借契約は「普通借家契約」と「定期借家契約」の2つがあります。
     

不動産リースバック後は何年住める？

不動産リースバック後に何年住めるかは、この賃貸借契約によって変わります。

普通借家契約でも賃貸期間は2年と設定されていますが、借主の意思で更新できるため基本的には望む限り住むことができます。
一方で定期借家契約では、再契約ができない可能性を考えておく必要があります。

不動産リースバックの定期借家契約では、契約期間を2〜3年に設定するケースが多いですが、再契約ができなければ住める期間も2〜3年ということになります。

交渉によっては、5年や10年など長期間の契約を結べますが、住める期間が限られていることに変わりないため、長く住み続けたい人には不向きと言えるでしょう。

そのため定期借家契約は「子供が卒業するまで今の家に住みたい」「半年後に引っ越す予定がある」など将来が確定している場合におすすめの契約方法です。
 

長く住み続けるために契約時に注意すること

どのような契約をするかで、今の家にどのくらいの期間住めるのかが変わってきます。不動産リースバックを契約する時には以下の3つの点に注意してください。

・不動産リースバック業者にありのままの希望を伝える
・契約内容を隅々まで確認する
・買戻しも視野に入れる

不動産リースバックに限った話ではありませんが、契約内容についてはしっかりと確認しましょう。
また、契約時には必ず希望を伝えるようにしてください。事前に、契約期間や買戻しについて家族で話し合いを行い、意見をすり合わせておくといいでしょう。買主に言われるままに契約してしまうのはおすすめできません。
 
不動産リースバックは相続税を支払いができない時など、まとまった資金が必要な時に適しています。
借金をせずに資金を調達したい、売却後も住み慣れた家に住みたい、などとお考えの方はぜひ活用してみてくださいね。
利用する前に、今回ご紹介したメリットや契約方法についてよく把握してから契約するのがおすすめです。