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不動産コラム
相続の前に知っておきたい!不動産相続をスムーズに行うための3つのポイント

相続の前に知っておきたい!不動産相続をスムーズに行うための3つのポイント



*目次*
【不動産相続をスムーズに行う方法】

【不動産相続のポイント①:相続財産の洗い出し】

【不動産相続のポイント②:遺言書の有無】

【不動産相続のポイント③:共有名義について】

【不動産相続で注意すべきこと】

【まとめ】


自分が亡くなった後に、残された人になるべく負担をかけたくないと考えるのは自然なことですよね。また、突然法定相続人になって不動産相続をどう進めていくべきか困っている人も多いのではないでしょうか。

特に不動産相続は仕組みが複雑で、トラブルも起きやすいため、相続する際のポイントや注意点を事前に確認しておく必要があります。

今回は、不動産相続をスムーズに行うためのポイントや注意点を解説します。不動産の相続に限らず、全ての「相続」において共通して重要な点をまとめているので、ぜひ参考にしてみてください。
 

【不動産相続をスムーズに行う方法】


自分が今住んでいる家や持っている不動産をどう相続すべきか悩む方も多いはず。不動産相続をスムーズに行うためには以下の3つのポイントを押さえておくことが大切です。
 
・相続財産の洗い出し
・遺言書の有無
・共有名義について


この3つのポイントについて詳しく解説していきます。
相続と聞くと揉めてしまうイメージを持たれる方も多いかもしれませんが、これから解説する内容を確認し、整理しておくことで相続に慌てることなく手続きを進められるでしょう。

不動産相続を考えている方はぜひ参考にしてみてくださいね。
 

【不動産相続のポイント①:相続財産の洗い出し】


一見財産が多いように思っても、実際には借金まみれだったなんてことも珍しくありません。

相続人は被相続人が残した全ての財産を洗い出す必要があります。

被相続人が日頃から財産目録を作っている人であれば簡単ですが、そのような人は少ないので、全ての財産を洗い出すには時間を要するでしょう。

この洗い出しをしっかり行わなかったために、突然多額の重い借金に苦しめられたということも少なくありません。 全資産を確認するのは簡単ではありませんが、相続にあたって非常に大切な作業になります。
 

(1) プラスの財産
そもそも、プラスの財産ってなに?と疑問に思われる方もいるかもしれませんが、主に預貯金や、生命保険、退職金、不動産を指します。不動産は相続税評価額を算出し、価値を確認しましょう。他にも、小切手や株式などの有価証券、車や機械などもプラスの財産です。

仮想通貨やネット銀行、ネット証券は本人以外に把握しにくいため、相続する人は財産目録を作成しておくなどの工夫をしておくといいでしょう。

(2) マイナスの財産
マイナスの財産とは、借入金やローンなどの借金のことを指します。

(3) 死亡保険金
死亡保険金は相続税には関係ありませんが、非課税となる上限額があるので注意しましょう。個人の場合は500万円×法定相続人の人数までが非課税の対象となります。

相続は家族全員の問題であるため、普段から財産目録を記しておき、資産や負債の情報を家族全員に共有しておくことをおすすめします。

「エンディングノート」が市販されていますので、自分が亡くなった後に遺された人たちがやるべきことを書き出しておくと安心です。
 
相続放棄とは
相続人は借金も相続すべきだと思っている人も多いですが、相続放棄という手段もあります。しかし、相続放棄には期限があるので注意が必要です。
相続放棄するには手続きが必要ですが、相続開始があったことを知った日から3ヶ月以内という期限があります。
相続放棄の手続きは家庭裁判所にて行わなければいけないので、余裕を持って行動するといいでしょう。
法定相続人が家庭裁判所で手続きを行い、プラス、マイナスどちらの資産も全て引き継ぐ必要がなくなります。

3ヶ月という期間はかなりタイトですので、不明な点や判断が難しい部分があれば早めに税理士や弁護士に相談するといいでしょう。
 

【不動産相続のポイント②:遺言書の有無】


不動産相続では遺言書の存在も重要になります。

◎法定相続人は誰?
まず初めに、法定相続人が誰なのかを確認する必要があります。法定相続人と被相続人の関係性は、被相続人の戸籍謄本から遡って確認します。
被相続人が出生から死亡するまでの連続した戸籍謄本などが必要になるので、役所で発行の手続きをして取り寄せてください。

◎法定相続人の順位
そもそも法定相続人の定義がいまいち分からないという人もいると思いますが、「被相続人の財産を相続できる権利を有する人」のことを指します。ちなみに、配偶者は常に法定相続人になります。

そして、続柄に相続の順位があり、子供→父母→兄弟姉妹の順に法定相続人になります。子供が先に亡くなっている場合は、孫に権利が継承されます。

◎遺言書の存在と効力
自身が亡くなった後の相続のために遺言書を残している人も少なくありません。相続開始のときに「遺言書の存在」について理解しておく必要があります。

遺言書には主に以下の2つの種類があります。

自筆証書遺言:自分で全文書く(自書する)。財産目録はパソコンでも作成可。
公正証書遺言:法律の専門家である公証人が正確に作成し、保管する。
遺言書を勝手に開封すると5万円以下の過料を科せられることがあるので、発見したら直ちに家庭裁判所にて検認してもらってください。遺言書の内容に沿って遺産分割を行います。
 

【不動産相続のポイント③:共有名義について】


ここでは共有名義について、解説します。

◎共有名義の問題点
遺産分割協議の際に、不動産をどのように相続するかという問題にぶつかるでしょう。法定相続人が多いと、「不動産を共有名義にする」という選択を取ってしまいがちです。

不動産を共有名義にすると、不動産の売却時や貸し出すときに共有名義全員の同意を得なければいけなくなります。

所謂、共有名義全員の意思決定が揃わなければ手続きが進まないので、法定相続人が多ければ多いほど手続きがしにくくなると言えるでしょう。さらに、その中に遠方に住んでいて連絡が取りにくい人がいれば尚更です。

共有名義で相続すること自体は簡単ですが、その後のトラブルが多いのが現状です。そのため、「その方が簡単で丸く収まるから」という理由だけで共有名義にするのはおすすめできません。

◎共有名義を回避したいとき
共有名義を回避したい時は、不動産を単独で相続し、他の相続人にはその不動産の時価総額分の現預金を代償金として支払うのがおすすめです。この方法を選択すれば共有名義での相続を回避でき、また不平等さも感じずに済むでしょう。
 

【不動産相続で注意すべき3つのポイント】


相続財産の中に「不動産」が含まれる場合は、下記の3つに注意してください。
 

1.不動産評価
不動産評価は相続財産に含まれるため、評価によっては高額の相続税が発生する可能性があるので注意しましょう。

また、預貯金や有価証券などの換金しやすい相続財産がほとんどなく、評価の高い不動産が多い場合は、相続税の納付にあたって相続人が現金を用意する必要が生じるケースもあります。

不動産評価には様々な方法がありますが、評価額によって相続の方針も大きく代わる可能性があるので、慎重に評価を進めていきましょう。
 
・不動産評価の方法
①道路ごとに定められた路線価(標準的な宅地の1㎡あたりの価格)による評価
②固定資産税評価額に倍率をかけて評価する方法


2.相続登記
不動産を相続する際には、相続登記を行わなければいけません。相続登記は令和6年4月1日より義務化されました。 被相続人が所有していた不動産は相続による所有権移転登記を必ず行ってください。

相続登記を行うに当たって、遺産分割協議をまとめる必要があります。特段の理由なく、相続登記をしなかった場合には、10万円以下の過料が発生する可能性もあるので確実に手続きを行うようにしましょう。
なお、遺言書がある場合は、遺産分割協議書は不要です。

3.相続税申告
不動産の相続について相続税申告が発生する場合があります。不動産が多かったり、評価が高い不動産を持っていたりする場合は、発生する相続税も高額になるケースがあります。それにも関わらず、手元に相続税納付に充てられる現金が用意できないなんてことも珍しくありません。

相続税の納付には「物納」が認められています。しかし、現金での納付がどうしても困難かどうかなど要件をクリアしている必要があります。
 

【まとめ】


不動産相続は複雑でトラブルになることも多いため、流れをきちんと把握しておくことが大切です。
また、不動産に限らず相続のことになると、普段親しい家族でも揉め事に発展しかねません。
今回解説した、不動産相続をスムーズに進めるポイントや注意点を参考に手続きを進めてみてくださいね。
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