不動産購入に役立つ基礎知識｜契約前に絶対知っておきたい基本用語5選 | 宇治エリアの不動産購入、売却、賃貸のことなら未来Designへ

不動産用語④：ローン特約（ろーんとくやく）

1. ローン特約とは

「ローン特約」とは、不動産売買契約において買主が住宅ローンの審査に通らなかった場合、契約を白紙解除できる旨を定めた特約条項です。正式には「住宅ローン利用の停止条件特約」などとも呼ばれます。
住宅購入者の大半はローンを利用するため、買主の資金計画が金融機関の融資承認に依存しているケースが多くあります。そのため、ローン特約は実務において非常に一般的かつ重要な安全装置です。
この特約がない場合、仮にローン審査に落ちて資金調達ができなくても、契約を解除するには「違約金」や「損害賠償」が発生する可能性があります。

ローン特約は、買主にとって万が一の際の契約解除権を確保する保険的役割を担っています。

2. 確認事項

【売主が確認すべきこと】
・特約が「無条件解除」となる期日が明記されているか
　いつまでにローン審査が完了しない場合に解除が可能なのか、その期日（ローン承認期限）は、
　明確に設定されている必要があります。曖昧なままだと、長期間契約が宙に浮いたままになるリスクがあります。

・買主がローンの申し込みをきちんと行っているか 　
　ローン特約の適用には、「買主が誠実に融資申請を行っていること」が前提条件となります。
　申込自体がされていない、または必要な書類が不足している場合には、売主が白紙解除を拒否する可能性もあります。

・解除となった場合の対応を明記しておく 　
　契約解除となった際の手付金の扱いや、物件再販売へのスケジュールを想定しておくことで、
　リスクを最小限に抑えることができます。

【買主が確認すべきこと】
・ローン特約の対象金融機関が記載されているか 　
　契約書には、どの銀行・信用金庫・ネット銀行に申し込むか明記されているのが通常です。
　記載された以外の金融機関の審査落ちでは特約が適用されない場合もあるため、記載内容は必ず確認すること。

・承認期限がいつまでか、十分な余裕があるか 　
　多くの契約では、売買契約締結後1〜2週間以内に「融資承認通知」を提出することが求められます。
　複雑なローンや金額の大きい融資では、時間的余裕を持って審査を進める必要があります。

・ローン特約が「完全白紙解除」であることを確認 　
　一部の契約では、白紙解除ではなく「違約金なしの解除」や「実費精算型解除」など、
　特約の効力が限定的な場合もあります。
　解除後に費用負担が発生するケースもあるため、契約内容を細かく確認することが重要です。

「ローン特約」は、住宅ローンを利用する買主にとって極めて重要な条項であり、資金調達に失敗した際の損害回避策として機能します。 しかし、単に「特約があるから安心」ではなく、期日・対象金融機関・申し込み実態・契約解除の条件を正確に理解しなければ、思わぬトラブルに発展しかねません。 売主にとっても、契約が無効になるリスクと向き合う条項であるため、ローン承認期限や買主の行動の履歴管理が重要になります。 不動産売買においては、「もしもの時」の取り決めこそが、信頼と円滑な取引を支える鍵です。ローン特約はその典型例といえるでしょう。
 

【不動産用語⑤：建ぺい率・容積率】

1. 建ぺい率・容積率とは

建ぺい率と容積率は、土地にどの程度の規模で建物を建てられるかを制限する「都市計画法」に基づく規定です。土地の過密化を防ぎ、防災性・住環境・日照・通風などを確保するための重要な基準です。

■ 建ぺい率（けんぺいりつ） 建ぺい率（％）＝ 建築面積 ÷ 敷地面積 × 100 建築面積とは、建物を真上から見たときに地面と接している部分（外壁の外側ライン）です。たとえば建ぺい率50％の土地に100㎡の敷地がある場合、1階部分（建築面積）は最大50㎡までしか建てられません。
■ 容積率（ようせきりつ） 容積率（％）＝ 延べ床面積 ÷ 敷地面積 × 100 延べ床面積とは、各階の床面積の合計のことです。容積率150％の土地で敷地面積が100㎡であれば、延べ床面積150㎡までの建物を建てることが可能です。たとえば2階建てで1階80㎡、2階70㎡といった構成も可能です。 なお、接する道路幅員が狭い場合には、容積率が制限される（法定容積率より小さくなる）ことがあります。
 

2. 確認事項

【売主が確認すべきこと】
・既存建物が建ぺい率・容積率を超えていないか（既存不適格の可能性）
　都市計画が変更され、過去に合法だった建物が現在の基準を満たさなくなっている場合があります。
　これは「既存不適格」と呼ばれます。
　売却時には建築図面や法務局・役所の情報を確認し、説明責任を果たす必要があります。

・土地の形状や接道状況が建築にどのように影響するか 　
　狭小地や旗竿地（敷地延長）の場合、建築可能な面積が大きく制限される場合があるため、
　買主への説明が求められます。

【買主が確認すべきこと】
・建て替え・増築の可否をシミュレーションする 　
　土地を購入して将来的に建て替えや増築を考えている場合は、事前に建ぺい率・容積率を確認し、
　どのような建物が建てられるかを具体的に検討しておくべきです。

・再建築時の制限を確認する（再建築不可や要セットバックなど） 　
　建ぺい率や容積率以前に、「再建築不可」とされる土地や、セットバック（道路後退）を必要とする土地では、
　建築可能面積がさらに制限されます。用途地域や接道義務も合わせてチェックが必要です。

建ぺい率・容積率は、住宅の規模や設計自由度を大きく左右する基本的な制限です。
これを誤って理解すると「思っていた家が建てられない」「再建築ができない」といった重大なトラブルにつながります。 中古住宅の購入や建て替えを検討する際には、現在の建物の規模と許容範囲を照らし合わせ、将来の計画に支障が出ないかどうかを冷静に確認することが求められます。
売主・買主の双方が、事前に自治体の都市計画図や建築指導課での確認を行うことが大切です。

※参考法令：都市計画法、建築基準法、用途地域の制限（建築基準法第52条、第53条）

まとめ

不動産購入にあたっては、契約前に理解しておくべき基本的な用語や仕組みが多数あります。
今回ご紹介した「重要事項説明」「仲介手数料」「手付金と解約手付」「ローン特約」「建ぺい率・容積率」は、購入判断や資金計画に直結する重要なポイントです。
これらを押さえることで、不意なトラブルや余計な費用負担を避けることができます。
次回は「契約後～引渡し」にかけて必ず知っておきたい専門用語を解説します。