住宅に関する「財産分与」をスムーズに行うための確認ポイント3つ | 宇治エリアの不動産購入、売却、賃貸のことなら未来Designへ

1.住宅に関する「財産分与」3つのポイント

財産分与をスムーズに行うため、まずは以下の3つのポイントを確認しましょう。

①不動産の名義
②住宅ローンの名義・残債
③現在の不動産価格

①不動産の名義

所有している住宅を売却することになった場合、所有者でないと売却ができないため、まずは所有者を確認します。
不動産の名義は、不動産の権利証（登記識別情報）か、法務局で取得できる登記簿謄本で確認できます。

名義には、「単独名義（夫婦のどちらかが所有している）」と「共有名義（夫婦2人で所有している）」の2種類があり、共有名義の場合には、売却時に夫婦それぞれの同意が必要となります。

②住宅ローンの名義・残債

続いて、住宅ローンの名義と残債（住宅ローンなどの借入金のうち、まだ返済していない金額）を確認します。

住宅ローンの名義は、契約時の「金銭消費貸借契約書」や、借入をしている金融機関に問い合わせることで確認できます。

名義を確認するのと同時に、住宅ローンの残債についても確認します。住宅ローンの残債によって、今後の不動産の処分方法が変わってくるからです。詳細は、「2.住宅ローンの残債がある場合の対処法は？」で解説します。
住宅ローンの残債は、金融機関から送られてくる「返済予定表」や、金融機関へ問い合わせることで確認できます。

③現在の不動産価格

現在の不動産価格についても、不動産会社へ依頼をして確認をします。ここで注意したいのが、査定は複数社へ依頼をすることです。1社のみの査定ですと、高いのか安いのか、相場価格がわからないためです。一括査定サイトを利用すれば、簡単に複数社に依頼できます。

・住宅ローンの残債が、売却価格を上回る場合：「オーバーローン」
・住宅ローンの残債が、売却価格を下回る場合：「アンダーローン」
と言います。
オーバーローンの場合、預貯金などを加えるなどして住宅ローンを完済できれば問題ありません。しかし、預貯金などを含めても完済できない場合は、売却ができません。

2.住宅ローンの残債がある場合の対処法は？

では、住宅ローンが残っている場合、どのように対処すればよいのでしょうか。 住宅ローン残債がある場合の対処法は、主に以下の3つです。

①名義人が住む
②非名義人が住む
③売却する

①名義人が住む場合

最も一般的なのが、名義人が住み続けるパターンです。住宅ローンの名義人が住み続けながら住宅ローンを返済するのであれば、住人と返済者が一致し、問題がないためです。
しかし、名義人ではない夫婦のどちらかが連帯保証人として設定されている場合には、注意が必要です。「債務者が住宅ローンを支払う」と夫婦間で決めていても、万が一、債務者の返済が滞った際には連帯保証人が支払うことになってしまうからです。

②非名義人が住む場合

離婚後、非名義人が住み続け、名義人が養育費の代わりに住宅ローンを返済する、というケースもあります。
しかし、名義人は他の場所に住んでいるため、名義人の生活が苦しくなった際には住宅ローンを滞納してしまうリスクがあります。名義人が住宅ローンを滞納し続けた場合、自宅が競売にかけられ、住んでいる非名義人は立ち退きしなければなりません。
住宅ローンの非名義人が住み続ける場合には、このようなリスクへの注意が必要です。

③売却する場合

アンダーローンの場合は問題なく売却できます。住宅ローンを完済したうえで手元に資金が残る場合は、夫婦で折半するのかどうかなど、分け方を検討しましょう。
また、売却後に、その所有主と改めて賃貸借契約を結び、引き続き同じ住宅に住むことができる「リースバック」という仕組みもあります。

リースバックについては、下記記事で紹介しているので合わせて確認してみてください。
▶▶相続税が払えない人必見！『不動産リースバック』の仕組みと3つのメリット

オーバーローンの場合でも、預貯金などを加えて住宅ローンを完済できれば売却が可能です。しかし、預貯金を含めても完済できない場合、通常の売却はできません。住宅ローンを完済できない場合は、「任意売却」という売却方法を検討することになります。

任意売却とは、金融機関などの債権者の同意を得て、住宅ローンを完済しない状態で売却する方法です。一般の売却よりも「手間と時間」がかかるため、早い段階で不動産会社に相談することが重要です。

3.連帯保証人や住宅ローンの名義変更はできる？

連帯保証人やローンの名義変更については、どちらも手続きをすれば変更できます。まずは金融機関に問い合わせてみましょう。

①連帯保証人の変更

名義人の連帯保証人になっている場合、連帯保証人の変更も検討しましょう。
名義人の親族などを新たな連帯保証人にする必要があり、難しい場合もあります。しかし、連帯保証人のままだと、名義人が住宅ローンを滞納した際に返済義務を負ってしまうことになります。

②住宅ローンの名義変更・借り換え

離婚後も、住宅ローンの残債がある場合には、住宅ローンの名義変更や借り換えも検討してみましょう。
特に、非名義人が住み続ける場合、万が一、名義人が住宅ローンを滞納し、競売にかけられると、非名義人は立ち退きを求められます。そのような場合を考え、名義人から非名義人へと名義変更しておくと安心です。

また、共有名義で住宅ローンを組んでいる場合は、実際に住み続ける方に住宅ローンをまとめるために、住宅ローンを借り換える方法もあります。

どちらの方法も、まずは金融機関に問い合わせてみましょう。

4.贈与税の対象に注意！

夫婦間での住宅ローン返済の肩代わりは、贈与税が課税されます。特に、住宅ローンの繰り上げ返済をする場合には、注意が必要です。

下記の場合は、贈与税の課税対象になります。
・債務者・主債務者の返済分を、一方の資金で繰り上げ返済した場合
・ペアローン（夫婦互いに連帯債務、連帯保証人となる）の繰り上げ返済で、一方がそれぞれの持分割合以上の返済をした場合

ただし、婚姻期間が20年以上の夫婦の場合、贈与税が発生しないケースがあります。
婚姻期間が20年以上の夫婦は「夫婦の間で居住用の不動産を贈与したときの配偶者控除」が適用され、基礎控除110万円に加え、最高2,000万円までの税金控除を受けることができる場合があるからです。

5.財産分与の方法を検討する

ここまでの情報を踏まえ、住宅の財産分与の方法を夫婦で検討します。主な財産分与の方法は、以下の4つです。

①売却する
②夫婦のどちらかが住み続ける
③夫婦のどちらかが持分を買い取る
④代償金を支払う（片方が不動産を所有し、不動産価格の半分を相手方に支払う）

離婚時の財産分与については、権利関係が複雑になるため、専門知識が必要となります。弁護士などに依頼をして話し合いを進めましょう。

まとめ

住宅の名義が誰になっているのか、住宅ローンの残債があるのかどうかにより、その後の財産分与の方法や離婚後の住まいの場所などの選択肢が変わることがわかりました。
住宅の売却やローン返済については、多額のお金が動き、専門的な知識も必要となります。夫婦だけでは話し合いが進まない場合もありますので、不動産会社や弁護士などの専門家に相談しながら、財産分与の話し合いを進めていきましょう。