離婚後、持ち家に住み続けられる「リースバック」のメリットと契約条件とは？ | 宇治エリアの不動産購入、売却、賃貸のことなら未来Designへ

離婚した後にどこに住むかという問題は、その後の生活に大きく影響します。新しい住まいを探すとなると、
引っ越しの手間や費用が発生しますし、同じ住まいに住み続けられるとしても、
住宅ローンの残債によって返済を続けていかなくてはならない場合もあります。
今回は、離婚後も同じ物件に住むことのできる「リースバック」という方法について、
メリットと契約するための条件について、解説していきます。

【目次】   1.リースバックとは？ 2.離婚時のリースバックのメリット5つ ①生活環境を変えなくて済む ②引っ越し作業や費用が不要 ③売却時の現金化が早い ④固定資産税の支払いが不要になる ⑤周囲に売却したことが知られずに済む 3.離婚時にリースバックするための条件4つ ①名義人の同意が必要 ②住宅ローンの残高を確認 ③契約更新が可能かどうかを確認 ④リースバック後の家賃を確認 4.不動産担保ローンとの違い 5.リースバックを検討する前に 6.まとめ

 

1.リースバックとは？

 

不動産会社などの専門業者に家を売却して賃貸物件にし、
毎月の家賃を支払って住み続けるという契約を取り交わすことを「リースバック」といいます。
つまり、これまで家を「所有」していたのが、リースバックをすることで家を「借りる」立場に変わります。

 

2.離婚時のリースバックのメリット5つ

 

①生活環境を変えなくて済む

離婚時に新しい住まいに引っ越すとなると、生活環境が変わることになります。
住所が変わることで、住所変更手続きも発生します。
特に、子どもがいる場合には、転校手続きもしなくてはなりません。
しかし、これまでと同じ住まいに住み続けることができれば、これらの手間が発生することもなく、
子どもにも転校によって友達と別れるという淋しい思いをさせずに済みます。
 

②引っ越し作業や費用が不要

住まいを変えて引っ越しをするとなると、 物件探しや引っ越し作業など、多くの時間を割かなくてはなりません。
また、引っ越しには多額の費用も発生するため、経済的な負担も大きくなってしまいます。
しかし、これまでと同じ住まいに住み続けることができれば、
これらの手間や費用はかけずに済みます。
 

③売却時の現金化が早い

一般的な売却であれば、買い手が見つかるまで待たなければならず、

長期間かかる可能性もあります。
しかし、リースバックでは、不動産会社などの専門会社が買い手となってくれるため、
依頼してから売却手続きが完了し、現金化するまでの期間が短くなります。
また、売却金の金額が明確になることで、今後の生活プランを立てることができます。
 

④固定資産税の支払いが不要になる

持ち家の場合、固定資産税が発生しますが、
リースバック後は賃貸契約になるため、固定資産税の支払い義務はなくなります。
また、家を所有していると、家の修繕など、
管理は自分で行わなければなりませんが、リースバックによって物件の管理者は、管理会社に変わります。
それにより、管理費は発生することもありますが、修繕作業などの手間が省けます。
 

⑤周囲に売却したことが知られずに済む

リースバックなら、物件の売情報が出回ることがないため、

周囲に自宅の売却を知られることなく、借家に変更し、同じ家に住み続けることができます。
リースバックしたことを周囲に知られないので、安心して同じ家に住むことができるのではないでしょうか。

 

3.離婚時にリースバックするための条件4つ

 

手間や費用の面ではメリットの多いリースバックですが、
いくつかの条件をクリアしていないと契約することができないため、注意が必要です。
また、自宅の売却は売り手の立場となるため、
買い手を保護するクーリングオフは適用されません。
そのため契約後は解約することができない点に注意が必要です。
契約後にトラブルにならないようにするためにも、
条件や契約内容について細かいところまで確認をするようにしましょう。
この章では、リースバックを契約するための4つの条件についてみていきます。
 

①名義人の同意が必要

家の名義人が自分だけであれば問題ありませんが、名義人が配偶者であったり、
夫婦共同である場合には相手の同意を得る必要があります。
リースバックをする際、仲介会社が提示する売買契約書にサイン、
または捺印をする必要があり、契約書には家の名義人が記入をしなくてはなりません。
個人だけでは、リースバックできない場合もありますので、
名義人の確認はもちろん、配偶者との話し合いが求められます。

②住宅ローンの残高を確認

リースバックをするには、住宅ローンを完済している必要があります。
住宅ローンはリースバックの売却金で完済するか、
完済できない場合には、ほかの方法で資金調達をして完済しなくてはなりません。
事前に、ローン残高や、売却金で完済できるのかを確認しましょう。

 

③再契約が可能かを確認

リースバックの場合、2年間契約で、2年が経過したら契約期間満了という
「定期賃貸借契約」のケースもあります。
この場合、引き続き同じ住まいに住むことを考えている方は、
再契約が可能かどうかを確認しておきましょう。
 

④リースバック後の家賃を確認

リースバック後は、毎月家賃を支払っていかなくてはなりません。
リースバック後の家賃がいくらになりそうか、を確認しておきましょう。
離婚後の生活への経済的負担が大きくなりすぎないよう、
自身の経済面を考慮して、家賃の金額を検討していくことが必要です。
 

4.不動産担保ローンとの違い

 

リースバックと同様、自宅に住みながら資金調達することができる
「不動産担保ローン」というものもあります。
不動産担保ローンとは、自宅を含めた、
所有している不動産を担保として提供し、融資を受ける手法です。
融資後は、毎月元本と利息を返済していくことになります。
返済できなかった場合は、担保にした不動産を処分して返済しなければなりません。
しかし、まとまった金額を長期間借入れすることができます。
リースバックと不動産担保ローンの大きな違いは、主に以下の2点です。

①自宅の所有権の有無
・リースバック：自宅を売却するため、自宅の所有権はリースバック業者に変わる
・不動産担保ローン：自宅を担保にするだけなので所有権は変わらない

②資金調達方法と支払先が異なる
・リースバック：リースバック業者から自宅の売却益として資金を得る。契約後は家賃を支払う
・不動産担保ローン：金融機関から融資として資金提供される。その後、ローンを返済する
資金調達方法は他にも色々なものがあり、それぞれにメリットとデメリットがあります。
しっかりと仕組みを理解した上で利用を検討しましょう。
 

5.リースバックを検討する前に

 

メリットも多いリースバックですが、ほとんどの場合、
物件は市場価格よりも低い値段で売却されます。
立地が良く、すぐに買い手がみつかりそうなど、
リースバックよりも通常の売却をした方が売却額が多くなることも想定されますので、
まずは自宅の価値を査定してみましょう。
その際には、相場価格がわかるように、複数の企業に査定依頼を行いましょう。
一括見積もりサービスなどを利用することで、手軽に複数の査定を受けることができます。
「売却査定の種類と売却までの流れ」については、
こちらの記事もご覧ください。→「家を売却したい！売却査定の種類と売却までの流れ」

6.まとめ

 

離婚時に大きな問題となり得る住まいについて、リースバックを活用することにより、
住所を変更することなく、住み慣れた家に住み続けられることがわかりました。
しかし、リースバックはメリットが多い一方で、
契約条件や通常の売却とどちらを選ぶかにも気をつけなくてはなりません。
リースバックする可能性がある場合には、
ローン残高などを確認し、リースバックができるかどうか検討してみましょう。
また、不明点があれば一人で悩まず、プロに相談してサポートを受けることをおすすめします。