管理会社を変更すべきケースとは？変更手順や変更時の注意点を解説！ | 宇治エリアの不動産購入、売却、賃貸のことなら未来Designへ

不動産を所有している方にとって管理会社はとても重要です。
常に空室のない状態にしたり、収支を安定させたりするためには時に管理会社の変更が最善策となるケースがあります。

本記事では、管理会社の変更を検討すべきケースや、変更手順について解説します。

また、管理会社を変更する際の注意点についても解説しているのでぜひ参考にしてみてください。
   
管理会社の変更を検討すべきケースは大きく下記の3つになります。

・空室が数ヶ月続いている
・所有物件の条件が良いのに管理費用が3％を上回っている
・管理会社の対応が悪い

それぞれ詳しくみていきましょう。
 

1.空室が数ヶ月続いている

空室期間は3ヶ月以上を目安にしてみてください。

3ヶ月以上の間、管理会社から内見や申し込み等を含む入居の連絡が全くない場合や、総戸数に対し2割の部屋が空室の場合は、管理会社の変更を検討すべきと言えるでしょう。

なぜなら、3ヶ月以上にわたって状況が変わらないのであれば、この先も状況は良くなるどころか悪くなる可能性が高いからです。

空室を埋める力は、管理会社によって明確に差があります。空室期間が3ヶ月以上続いていて、かつ総戸数の2割以上が空室となっている場合は、空室対策に強い管理会社へ変更するといいでしょう。
 

2.所有物件の条件が良いのに管理費用が3％を上回っている

所有物件の条件が良いのに、管理費用が3％を上回っている場合も管理会社の変更を検討してみるといいでしょう。

下記のように所有している物件の条件が良い場合は、空室対策に強くない管理会社でも常に入居者がいる状態を保てる可能性があります。

・駅から徒歩5分以内
・都心
・築年数が浅い

常に満室状態を保てる好条件の物件を所有している場合は、管理費用は少しでも抑えた方が多くのリターンを得られるので、管理会社の変更を検討してみることをおすすめします。

また、管理会社の管理費用は3%〜10％といわれていますが、現在は1％〜3%と管理費用を安く設定する管理会社も増えています。

管理費用が安いと、その金額に含まれる業務内容が少なかったり、別途費用を請求されたりするケースもあるため注意しなければいけません。
 

3.管理会社の対応が悪い

管理会社の対応が悪い場合も変更を検討してみるといいでしょう。具体的には以下のような状況が挙げられます。
 

管理会社との付き合いは、結局は信頼関係の上に成り立ちます。管理会社の対応が悪いことがストレスとなる場合は、スムーズにやりとりできたり、提案力の強い管理会社への変更をおすすめします。
 
管理会社の変更をスムーズに行うためには、以下の手順に沿って進めていくといいでしょう。

1.今の不満や不安を整理する
2.複数の賃貸管理会社に見積もりをとる
3.現在の賃貸管理会社へ解約通知
4.賃貸管理会社間での引き継ぎ業務
5.入居者へ通知
 

1. 今の不満や不安を整理する

まずは現在の管理会社に対して抱えている不満や不安を明確にし、整理してみましょう。
このとき、オーナー側が抱えている不満と、入居者から寄せられる意見等によって気付いたことなどを整理してください。
 

2. 複数の賃貸管理会社に見積もりをとる

現在の管理会社への不満が整理できたら、複数の管理会社の見積もりを取りましょう。見積もり提出の際には、担当者との相性をチェックしておくのもポイントです。見積もり価格がほぼ同じだったときに、自分と相性が良い担当者がいることが最後の決め手になるケースがあるからです。
 

3. 現在の賃貸管理会社へ解約通知

次に、現在の管理会社へ解約通知を行い、新しい会社への引き継ぎを行うように依頼します。
 

4. 賃貸管理会社間での引き継ぎ業務

引き継ぎで大事なポイントは、管理会社の引き継ぎにはオーナーも必ず立ち会うということです。
なぜなら、管理会社だけで引き継ぎが行われると、あとから「言った言わない」などのトラブルが発生することが多いからです。
引き継ぎには必ず立会い、漏れがないようにオーナー自身もきちんとチェックしましょう。
 

5. 入居者へ通知

最後に、入居者に管理会社変更の旨を伝えます。一般的には「管理会社変更のお知らせ」などの書面で通知を行います。
入居者の中には親が契約者となり、子供が住んでいるケースなどもあるので、必ずどちらにも通知がいくように手配しましょう。
 
管理会社を変更する際には、リスク・注意点もあるので、トラブルになったり、金銭面で困ることがないように覚えておきましょう。
 

1. 管理解約までの間に管理が疎かになる可能性がある

管理会社の変更を決定してから、管理解約までの数ヶ月間で物件の管理が疎かになるケースがあります。

管理会社を変更する場合、その数ヶ月前に申告しなければいけないところがほとんどです。

何ヶ月前に申告するかは管理会社によって異なりますが、申告してから管理解約までの期間に、現在の管理会社が入居付けに力を入れなくなったり、清掃作業が疎かになることが考えられます。

管理会社にとっては、管理を頑張っても、数ヶ月後には解約されてしまうので力を入れなくて良いと考えられてしまうのです。

そのため、管理会社を変更する際には「管理解約までの期間は物件の管理が疎かになる可能性がある」ということを覚えておきましょう。
 

2. 次の管理会社の管理効果がすぐに発揮されない可能性がある

管理会社を変更しても、すぐにはその効果が発揮されない可能性があることも忘れてはいけません。

管理会社も新しい物件に慣れるまで時間を要するので、入居付けが上手くいくまで2〜3ヶ月程度かかると考えておくといいでしょう。

そのため、管理解約までのリスクも含めて、管理会社の移行前後はある程度の空室が発生することは知っておく必要があります。
 

3. 保証が切れるリスクがある

管理会社を変更することで、今までの管理会社と結んでいた保証が切れてしまうことがあります。
管理会社の保証とは主に以下の2つが挙げられます。
     
所有している不動産で空室が続いたり、担当者と円滑なコミュニケーションが取れずにストレスを抱えている場合は、管理会社の変更を検討してみるといいでしょう。

そのとき、下記のようなリスクが発生することは忘れてはいけません。

・管理解約までの間に管理が疎かになる可能性がある
・次の管理会社の管理効果がすぐに発揮されない可能性がある
・保証が切れるリスクがある

管理会社の変更が決定してから、新しい管理会社に変更して慣れるまで、タイムラグが発生すると考えておいてください。

しかし、管理会社を変更することによって現状を改善できたり、不安を解消できるなどメリットも大きいので、現在の管理会社に不満がある人はぜひ前向きに検討してみてくださいね。