不動産相続トラブル5選・予防策3つについても解説！ | 宇治エリアの不動産購入、売却、賃貸のことなら未来Designへ

なぜ、不動産相続でトラブルが起きやすいのか？

不動産相続においてトラブルが起きやすい理由としては、主に以下の2点が考えられます。

①高額であること

不動産は、高額な資産です。そのため、複数の人が相続を希望したり、大きな税金が発生することにより、トラブルが生じる可能性が高まります。

②分割しにくいこと

土地や物件などの不動産は、相続人全員の同意が必要になるなど複数人で分割することが難しいものです。 また、売却をする場合にも時間を要したり、売却できたとしても、そのお金を均等に分割することが難しい場合があります。
そのため、相続人同士のトラブルが生じやすくなるのです。

よくある不動産相続トラブル5選

不動産相続にまつわるトラブルには、いくつかのパターンがあります。今回は、5つのパターンについてご紹介します。

①人に関するトラブル

【相続人が決まらない】
まず、一番関心が集まるのが「誰が相続するか」ということではないでしょうか。
相続する不動産の価値が高い場合、低い場合、どちらのケースでもトラブルが生じる可能性があります。

✔不動産価値が高い場合
価値が高い不動産に対して、相続希望者が複数人いる場合、希望者全員が高額な金額を主張したり、独り占めしようとして譲らなかったりすると、協議が進まず、相続人が決まりません。

✔不動産価値が低い場合
相続する不動産価値が低く、売却も難しい不動産であれば、誰も相続を希望しないこともあるでしょう。相続をすれば、管理の手間やコストもかかりますし、固定資産税も支払わなくてはならないためです。
この場合も、協議が進まず、相続人が決まらないという状況になってしまいます。

【不動産名義に問題がある】

相続者が決まり、いざ手続きを進めようとしたら、名義に問題があって手続きが止まってしまうことがあります。 例えば、前の代で相続登記がされていなかったため、その分の相続登記手続きを行おうとしたところ、相続発生時から時間が経ちすぎているために必要書類が準備できないというような場合です。

②不動産の評価方法に関するトラブル

不動産の評価額や評価方法についても、トラブルの元となることがあります。
法律が定める相続人で遺産を分け合うことを「遺産分割」といいますが、この遺産分割を行う際には、不動産の資産価値を算定する必要があります。

評価方法には、
・路線価：相続税課税額を算出する際に適用される価格
・時価：実際に売買する時点での価格
など、複数あり、どれを採用すべきというルールはありません。そのため、相続人同士で意見が合わず、トラブルに発展してしまうケースがあります。

③不動産の分割方法に関するトラブル

不動産の分割方法には、主に以下の4つのものがあります。

現物分割：不動産をそのまま分割して相続する方法
代償分割：不動産を受け継ぎ、現物で取得した相続人が、他の相続人に代償金を払う方法
換価分割：不動産を売却し、その金額を分け合う方法
共有分割：不動産をそのまま共有名義で持ち合う方法

これらの中から分割方法を決定したとしても、後々、トラブルが生じることがあります。

例えば、「共有分割」することになり、共有名義で不動産を相続したとします。しかし、共有名義の場合、後でリフォームや売却をする際には、相続人全員の承諾が必要になります。誰かが反対すると手続きが止まってしまうでしょう。

④相続後の管理に関するトラブル

相続後の不動産管理において、トラブルが生じることもあります。
その一つが、相続された家が空き家となって放置されている例です。

相続した家と相続人の自宅が離れていると、長期間訪問ができず、管理が行き届かない状況が続いてしまいます。人が住まなくなり、手入れがされていない物件は劣化が進みます。

また、自治体から「特定空き家」に指定されてしまうと、固定資産税が6倍になる可能性があります。
特定空き家とは、
・倒壊など、著しく危険となるおそれのある状態
・著しく衛生上有害となるおそれのある状態
・適切な管理が行われていないことにより、著しく景観を損なっている状態
にあると認められる空家などのことをいいます。

相続人となる場合には、近隣住民に迷惑をかけることのないよう、自分が責任をもって不動産管理ができるかどうかを考慮することが重要です。

関連記事：
相続した空き家を賢く売る3つのポイント「売却方法・税金・特例」について解説！

⑤税金に関するトラブル

不動産は資産価値が高いために、税金も高額になることが多く、それが原因でトラブルが生じることもあります。

✔相続税の支払いができない

相続人となったものの、不動産評価額が大きい資産を引き継いだ場合には相続税も高くなるため、相続税の支払いができないという状況になってしまうことがあります。

関連記事：
相続税が払えない人必見！『不動産リースバック』の仕組みと3つのメリット

✔不動産売却時には譲渡所得税が発生する

不動産売却時には、売却利益に応じて「譲渡所得税」が発生します。
相続人が複数人いる場合、譲渡所得税は所有者が支払うのか、相続人で折半するのかなど、相続人同士でルールを決めておかないと、支払うタイミングになってトラブルに発展することがあるでしょう。

不動産相続トラブルを予防する方法3つ

色々な不動産相続トラブルについてご紹介しましたが、トラブルが起こらないよう予防しておくと安心ですね。ここでは、不動産相続トラブルを回避するための予防策を3つご紹介します。

①生前贈与を行う

今後、自身の不動産を誰かに相続する可能性がある方は、自分の希望に沿って財産を譲渡できるよう、生前贈与を行うとよいでしょう。生前贈与をした財産は、遺産分割の対象とならないため、トラブルを回避することができます。

しかし、生前贈与には贈与税が発生します。また、居住用財産を生前贈与している場合には、「特別受益」に該当し、相続分の計算に含まれることがありますので注意が必要です。

②遺言書を作成する

自身の希望に沿った財産譲渡をしたいのであれば、遺言書の作成もおすすめです。
遺言書があればその内容が優先されるため、遺産に関する分割協議は不要となり、手間が省けます。

しかし、相続する可能性のある人が納得できないと、財産を取り返すための申請を行うことができます。これを「遺留分侵害額請求」といいます。遺留分侵害額請求をされないようにするためにも、偏りすぎた内容にならないよう注意しましょう。

また、公証役場の公証人が作成して、公正証書という形で残す「公正証書遺言」という形で作成しておくと、内容は専門家のチェックが入り、原本は公証役場で保管してもらえるため、さらに安心です。

③専門家にサポートを依頼する

不動産相続は、金額も大きく、複雑な内容であることから、専門家にサポートを依頼するのもよいでしょう。
生前贈与や相続税などの税金に関する相談であれば、相続や不動産に強い税理士に相談することができます。税金に関するシミュレーションを作成してもらうことで、認知症や介護に関する対策に繋がる可能性もあります。

また、法律のことであれば弁護士に、登記に関する内容であれば司法書士に相談することができます。

関連記事：
相続の前に知っておきたい！不動産相続をスムーズに行うための3つのポイント

まとめ

不動産は高額であり、分割するのが難しいものであるため、相続時にはトラブルが生じやすいということがわかりました。
自分の死後に不動産相続を行う可能性がある場合には、自分の遺志を継いでもらえるよう準備しておくことが、相続者同士のトラブルを防止することにも繋がるでしょう。
身内の死後、突然、自分が相続の当事者になると、気持ちの整理がつかないままトラブルに巻き込まれてしまいかねません。遺産相続する可能性がある方は、親が元気なうちに、家や財産の相続についてどうしていきたいか聞いてみるなど、できる準備から行っていけるとよいですね。